Koja je razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti?
Osnovna razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što je uknjižena nepokretnost upisana u zemljišne knjige – uneti su podaci o tačnoj lokaciji, broj katastarske parcele kao i podaci o vlasniku. Samo na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotekarne ili založne kredite, dok na neuknjižene ne možete, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kupovati preko stambenih kredita banaka.
Kako i gde uknjižiti nepokretnost?
Ukoliko je nepokretnost stan neophodno je prvenstveno proveriti da li je uknjižena zgrada, u kojoj se taj stan nalazi, odnosno da li se ona upisana u zemljišne knjige tj katatstar nepokretnosti. Ukoliko nije, potrebno je prvo da se taj čitav objekat uknjiži od strane investitora, tj od strane onog ko je davao stanove u otkup.
Šta je neophodno od dokumentacije kada želite da prodate stan?
Prodavac stana, ukoliko nije prvi vlasnik, mora imati kupoprodajni ugovor sklopljen sa prethodnim vlasnikom i taj ugovor mora biti overen u sudu. Takođe, ukoliko je nepokretnost uknjižena prodavac stana mora posedovati i vlasnički list, tj izvod iz lista nepokretnosti kao dokaz da je nepokretnost uknjižena.
Porez na kapitalnu dobit kada su nekretnine u pitanju?
Porez na kapitalnu dobit plaća prodavac i to onda, kada u roku od 90 dana, od dana prodaje stana kupi nekretninu koja je po ceni niža od cene prodatog stana. Porez se plaća na razliku cena ta dva stana u visini od 15 odsto. Od 06. oktobra 2012. godine, na osnovu Izmena Zakona o porezu na dohodak građana, svi oni koji su nekretninu u svom vlasništvu imali, neprekidno, najmanje deset godina oslobođeni su plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Na taj način ukoliko dođe do prodaje takvog stana, vlasnici ne ostvaruju kapitalni dobitak. Takođe, ukoliko cena nove nekretnine bude ista ili skuplja od prodate, onda dolazi do oslobađanja od plaćanja poreza na kapitalnu dobit.
Da li strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji?
Strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji i to po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom, što znači da je i za naše državljane u tim zemljama predviđena mogućnost da kupuju nepokretnosti. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 50-tak zemalja.
Kapara prilikom kupovine nekretnine
Uobičajena kapara prilikom kupovine nekretnine iznosi 10 odsto od dogovorene cene i ona se isplaćuje prodavcu nekretnine na dan potpisivanje predugovora.
Depozitna kapara
Depozitna kapara se isplaćuje onda kada se nekretnina koju želimo da kupimo nalazi pod hipotekom ili ima neki drugi problem koji prodavac mora da reši. Depozitna kapara se ne isplaćuje prodavcu, već ostaje u agenciji za nekretnine kao garancija da će kupac uzeti željeni stan ili kuću, a prodavac je dužan da u narednom roku reši postojeće probleme koji koče prodaju nekretnine. Ova kapara nije 10 odsto kao prilikom kaparisanja stana, već je obično u pitanju manja suma novca.
Kada i koliko se plaća agencijska provizija?
Agencijska provizija u skoro svim gradovima Srbije iznosi 3 odsto od dogovorene kupoprodajne cene, tj od ukupne cene nekretnine. Agencijska provizija plaća se u momentu kaparisanja stana, tj prilikom potpisivanja kupoprodajnog predugovora, koji je prvi korak prilikom kupovine nekretnine. Uobičajena je praksa da kupac plaća agencijsku proviziju, mada to nije slučaj sa svim gradovima u Srbiji, pa u Zrenjaninu i Valjevu kupac i prodavac dele proviziju po pola, dok u Šapcu prodavac plaća čitav iznos.
Šta sve treba da stoji u predugovoru i šta je prodavac dužan da dostavi do momenta zaključenja kupoprodajnog ugovora?
U predugovoru je precizno naznačeno da je prodavac do momenta zaključenja kupoprodajnog ugovora dužan da plati sve pristigle račune za tu nekretninu i da plaćene račune dostavi kupcu, kako bi se uverio da je sve regulisano. Takođe, obaveza kupca je da pribavi i uverenje Republičke uprave javnih prihoda da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu. Prodavac dostavlja i izvod iz matične knjige rođenih ali i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, da neće u budućnosti potraživati vlasništvo nad tom nepokretnošću. I na kraju prodavac je dužan da do momenta potpisivanja kupoprodajnog ugovora isprazni stan ili kuću.
Koje su obaveze kupca kada je u pitanju isplata novca prilikom kupovine nekretnine?
Prvenstveno je važno da kupac isplati celokupnu sumu za kupljenu nepokretnosti i to po ceni, načinu i u rokovima koje je ugovorio sa prodavcem. Takođe, uobičajeno je da prilikom zaključenja predugovora, kupac isplati 10 odsto dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju, sudske takse za overu predugovora, ugovora, odnosno, aneksa, porez na promet apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava ( PTT, EDB,...), kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.
Koje su osnovne faze kroz koje kupac treba da prođe prilikom primopredaje nepokretnosti?
Poželjno je da kupac pre potpisivanja i overe kupoprodajnog ugovora ode u nepokretnost, gde će se uveriti da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari. Nakon toga mora otići u sud gde će overiti kupoprodajni ugovor. Potom sledi isplata kupoprodajne cene kao i ponovni dolazak u kupljenu nepokretnosti i zvanična primopredaja ključeva.
Kako se vrši prenos prava korišćenja PTT priključka prilikom kupovine nepokretnosti?
Prilikom kupovine stana kupac prvo mora pitati prodavca da li želi da u prodatom stanu ostavi broj koji je već postojeći ili ne. Ukoliko želi, onda se samo izvrši prenos pretplatničkog prava i to po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis PTT-a. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kao i fotokopije ličnih karata. U ovom slučaju se prenos prava korišćenja PTT priključka ne naplaćuje. Međutim, ako prodavac ne želi da ostavi broj kupcu, onda on mora podneti zahtev za novi PTT priljučak.
Kako se vrši prenos prava koriščenja EDB brojila prilikom kupovine nepokretnosti?
Prenos prava korišćenja struje, tj EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. Važno je napomenuti, da za razliku od prenosa prava korišćenja PTT priključka, ovde prodavac ne mora biti prisutan, već kupac sve može sam da završi.
Kako se vrši prenos Infostana prilikom kupovine nepokretnosti?
Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Kao i kod prenosa prava korišćenja EDB brojila, prodavac ne mora biti prisutan.
Porez na prenos apsolutnih prava
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5 odsto od ukupne vrednosti stana i Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća kupac u ime prodavca, kako bi kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen. Prijava za Porez na prenos apsolutnih prava podnosi se u roku od 15 dana, od dana zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji i to Poreskoj upravi, odnosno Filijali poreske uprave na čijem području se nalazi stan koji ste kupili. Ukoliko se ovo ne učini, porez će svakako morati da se plati, jer će sud u kome je ugovor overen poslati primerak tog ugovora nadležnom organu, koji će na taj način biti upoznat sa predmetnom kupoprodajom i pozvaće kupca na ispunjenje njegove zakonske obaveze.
Porez na dodatu vrednost (PDV)
Porez na dodatu vrednost (PDV) se plaća isključivo pri kupovini prvog stana i to u novogradnji, jer ste na taj način vi kupac finalnog proizvoda koji je „stvorio“ investitor. Čak i da se odlučite da kupite stanove koje gradi država kao investitor (u Beogradu naselja „Stepa Stepanović“ i „Dr.Ivana Ribara“), platićete ovaj porez, jer je i to takođe novogradnja. Ovaj porez iznosi 8 odsto.
Povraćaj PDV-a
Pravo na refundaciju, odnosno povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana u novogradnju, može se ostvariti za stan čija površina, za kupca prvog stana iznosi, do 40 m², a za članove njegovog porodinog domaćinstva do 15 m² po svakom članu, koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za koju ima pravo na refundaciju PDV, pravo na refundaciju može da ostvari samo na kvadraturu za koju prema malopre pomenutom obračunu ima pravo (40m²). To znači da ako neko kupi svoj prvi stan od 60 kvadrata, on će imati povraćaj PDV-a samo na 40m², dok će na preostalih 20 kvadrata stana moći da dobije povraćaj na osnovu članova svog domaćinstva (ukoliko živi sa nekim i to do 15 kvadrata po svakom članu) i to pod uslovom da niko od njih do tog mometa nije imao neku nekretninu u svom vlasništvu.
Uslovi za povraćaj PDV-a
  • da je kupac, koji kupuje svoj prvi stan, fizičko lice – punoletni državljanin Srbije, sa prebivalištem na njenoj teritoriji
  • da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Srbije
  • da je ugovorena cena stana sa PDV-om u potpunosti isplaćena prodavcu
Ko nema pravo na povraćaj PDV-a?
  • fizička lica koja su već ostvarila refundaciju PDV-a prilikom kupovine prvog stana
  • svi članovi porodičnog domaćinstva kupca prvog stana (na osnovu kojih je on dobio mogućnost refundacije PDV-a) u momentu ako i kada budu kupovali sopstveni stan
  • kupac i članovi porodičnog domaćinstva koji su stekli svoj prvi stan, u staroj gradnji, i za koji su tada bili oslobođeni plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava
Kako izračunati preciznu kvadraturu stana u potkrovlju?
Kada su u pitanju stanovi koji se nalaze u potkrovlju, potrebno je da znate da se kvadratura visine do 1,60m ne uračunava u korosnu površinu stana. Naime, kvadratura potkrovlja se računa na sledeći način: podna površina stana X koeficijent 0.6. Dobijena površina zove se redukovana i to je ona površina koja se plaća prilikom kupovine. To je pravilo, mada napominjemo da je prodavčevo pravo da vrši određene izmene i korekcije kada je cena u pitanju.
Da li kupci iz Republike Srpske mogu kupiti nekretninu u Srbiji, ako nemaju državljanstvo Srbije?
Da, nekretnina u Srbiji se može kupiti, iako se ne poseduje državljanstvo Republike Srbije.
Šta je "clausula intabulandi" i čemu ona služi?
„Clausula intabulandi“ jeste izjava kojom prodavac nekretnine iskazuje svoju saglasnost da se kupac tog istog stana ili kuće može uknjižiti u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti, kao novi vlasnik, bez njegove naknadne saglasnosti i prisustva. To znači da je prodavac ovom izjavom, omogućio kupcu da se bez ikakvih problema samostalno uknjiži kao novi vlasnik te iste nekretnine. Ona može je najčešće sastavni deo kupoprodajnog ugovora, ali isto tako može predstavljati i posebnu izjavu. U oba slučaja, odnosno sam ugovor, kao i pojedinačna izjava moraju biti overeni u sudu, da bi bili važeći i da biste čitav posao završili bez problema.
Gde proveriti da li objekat ima upotrebnu dozvolu
Informaciju, da li objekat ima upotrebnu dozvolu ili ne, možete dobiti u organu koji je izdao građevinsku dozvolu. To je Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove u Ulici 27. Marta (stari naziv), odnosno Kraljice Marije (novi naziv) broj 1 (VII, IX i X sprat). Proveru istog dokumenta možete zatražiti i u opštini na čijoj se teritoriji nalazi objekat.
Da li je pri iznajmljivanju nameštenog stana potrebno napraviti zapisnik?
Ono što mnogi podstanari ne znaju, naročito oni koji prvi put dođu u veliki grad i iznajme stan, jeste to da prilikom potpisivanja Ugovora o zakupu može da se napravi i Zapisnik o primopredaji stana u kome ćete navesti sve one nedostatke koji se nalaze u stanu. Ovo je naročito važno kod nameštenih stanova, gde su oštećenja nameštaja veoma česta, pa je važno odmah to sve naglasiti stanodavcu.
Kako se obračunava kamata prilikom otplate stambenog kredita?
Finansijski portal Kamatica: "Kamatna stopa, po kojoj se obračunava kamata na stambeni kredit, je uvek godišnja. Otplata ukupno obračunate kamate se vrši kroz rate - jednu ratu kredita čini deo glavnice kredita i deo ukupno obračunate kamate na kredit. Na primeru kredita od 56.000 evra uz kamatnu stopu 6M EURIBOR + 4.75 odsto, ukupno obračunata kamata za ceo period trajanja kredita iznosi 43.487,77 evra. Ovaj ukupan iznos kamate se raspoređuje na mesečne rate i kao takav se i otplaćuje. U prvom mesecu otplate kamata je najviša, dok je u poslednjem najniža."
Troškovi obrade stambenog kredita
Finansijski portal Kamatica: Banke naplaćuju naknadu za obradu stambenih kredita u procentualnom iznosu. Raspon naknada kod poslovnih banaka se kreće od 0.5% do čak 2.75%, pa ako bismo uzeli primer kredita od 100.000 evra, naknade banke bi se kretale od 500 do čak 2.750 evra u zavisnosti od banke i vrste stambenog kredita. Svakako najmanje naknade se plaćaju na subvencionisane stambene kredite, gde je ta naknada 0.5% na iznos kredita banke. Klijent koji podiže stambeni kredit sem troška obrade kredita kod banke ima i trošak obrade kredita kod NKOSK (30 evra), premiju osiguranja kredita kod NKOSK koja se okvirno kreće u rasponu od 1.5% do 3.5%, obavezno osiguranje nekretnine (40 evra godišnje), procenu vrednosti nekretnine (100 evra), overu Ugovora o kupoprodaji kod nadležnog suda kao i upis hipoteke. Naknada za obradu zahteva plaća banci tek nakon odobrenja kredita, najčešće pri samoj realizaciji i da banke ukoliko ne odobre zahtev, ne naplaćuju ovu naknadu.
Da li nekretninu kupiti uz pomoć komercijalog ili subvencionisanog stambenog kredita?
Finansijski poratl kamatica: Subvencionisani stambeni krediti - kamatna stopa na sredstva koja kreditira banka su maksimalno ograničena na 4,5% plus 6M Euribor (trenutno je 0,373%), dok je kamata na sredstva koja kreditira država i koja se otplaćuju poslednjih 5 godina 0%. Korisnik kredita je u obavezi da obezbedi 10% učešća, država obezbeđuje 10% u vidu dugoročnog kredita, dok banka obezbeđuje 80% iznosa kredita. Od banaka koje su do sada objavile ponudu subvencionisanih stambenih kredita efektivna kamatna stopa koja se obračunava kreće se od 4,71 do 5,31% odsto. Komercijalni krediti - kamatne stope su u principu veće. Kod kamercijalnih stambenih kredita učešće koje korisnik kredita mora da obezbedi je 20% od ukupnog iznosa kredita.
Kako izvršiti besplatnu proveru nepokretnosti?
Besplatnu proveru nepokretnosti možete izvršiti preko sajta Republičkog geodetskog zavoda, koji je omogućio pretraživanje baze podataka uz pomoć Internet servisa – Web aplikacije "KnWeb". Da biste pretraživali bazu podataka potrebno je da znate broj parcele u okviru opštine i katastarske opštine, na kojoj se stan nalazi, ili adresu nepokretnosti (ulica i kućni broj). O nepokretnostima je moguće dobiti samo osnovne informacije. Dakle, saznaćete ko je vlasnik stana: ime i prezime, odnosno naziv pravnog subjekta, kao i adresu imaoca prava. Važno je naglasiti da nije moguće pretraživati podatke po matičnim brojevima imaoca prava, niti se ova informacija prikazuje kod pregleda podataka, jer su to pravila koja nalaže Zakon o zaštiti podataka o ličnosti.
Stan koji se formalno vodi kao „poslovni apartman“
Prilikom kupovine nekretnine možete naići na poslovni apartman koji se prodaje kao stan, a u stvari on, po projektu, predstavlja poslovni prostor. To znači da će računi za struju, grejanje, ali i za telefon biće veći nego što bi bili da se radi o nepokretnosti koja se i formalno vodi kao stan, odnosno iznosiće isto kao i za bilo koji drugi poslovni prostor. Problem se takođe može pojaviti i prilikom prijave boravka na adresi nepokretnosti, u MUP-u, što je takođe glavni problem i kada je u pitanju kupovina nepokretnosti koja se vodi kao garaža. Osim većih troškova kada su u pitanju komunalije, suočićete se i sa znatno većom sumom kada je u pitanju plaćanje godišnjeg poreza na imovinu. Takođe, čak i ako kupujete novogradnju za ovakav stan nećete biti u mogućnosti da dobijete povraćaj PDV-a.
Kako proveriti da li je stan predmet nekog sudskog spora?
Diplomirani pravnik i stručni saradnik Halo oglasi nekretnine & građevinarstvo, Tamara Jurenić savetuje da informaciju da li je stan koji želite da kupite u nekom sporu možete proveriti pre svega tako što ćete podneti dopis sudskoj pisarnici. Ukoliko se ispostavi da ta nekretnina jeste predmet nekog spora, posetom portala sudova Srbije www.portal.sud.rs možete proveriti i videti da li je stan predmet parničnog, izvršnog ili vanparničnog postupka.
Kupovina stana od fizičkog lica i povraćaj PDV-a
Ukoliko kupujete nov stan od fizičkog lica, koje ima svojstvo investitora i u sistemu je PDV-a, to znači da možete dobiti povraćaj PDV-a. U tom slučaju postupak refundacije je identičan kao i kada je investitor pravno lice. Međutim, ukoliko dotično fizičko lice, od koga ste kupili stan u novogradnji, nije u sistemu PDV-a, taj stan, bez obzira što je prvi put u prometu, ne podleže porezu na dodatu vrednost, već porezu na prenos apsolutnih prava. Stopa ovog poreza iznosi 2.5%. Napomenućemo i to da, kao kupac prvog stana imate pravo na poresko oslobođenje od ovog poreza.
Kupovina stana od izvođača ili investitora
Nije svejedno da li ćete novoizgrađeni stan kupiti od investitora ili od izvođača. Pre svega, razlika je u tome što kada se kupujete od investitora, to je prvi prenos i investitor vrši fakturisanje stana sa PDV-om, dok ako se kupuje od izvođača radova, to je drugi prenos koji podleže porezu na prenos apsolutnih prava od 2.5%. Takođe, kada se kupuje stan od investitora, za buduću uknjižbu, potreban je samo ugovor između kupca i investitora, dok se u drugom slučaju mora priložiti i osnov prenosa prava svojine koji postoji između investitora i izvođača, a koji mora biti overen i za koji mora biti plaćen porez. Važno je naglasiti i to da, ako je prodavac investitor, od njega se dobija i garancija, dok u drugom slučaju ako se stan kupi od izvođača, garancija može biti uskraćena. Dakle, izvođač i investitor nisu samo terminološke razlike, već i suštinske