15 faktora koji „zidaju ili ruše“ cenu nekretnine
Bilo da ste rešili da prodate ili da kupite stan, naći ćete se u dilemi koja je cena za neku nekretninu realna. Pored nekih opštih karakteristika, ima i onih suptilnih koji mogu da utiču na cenu, a koje u prvi mah možda nećete moći da registrujete. Halo oglasi nekretnine će vas provesti kroz deo firmiranja cene i tako će vam, nadamo se, biti jasnije na šta bi trebalo da obratite pažnju i na osnovu čega možete da računate na nižu ili višu cenu.
Lokacija – uslov nad uslovima
Lokacija je prvo što će privući ili odbiti kupca nekretnine. Takođe, lokacija je izuzetno značajna i kada prodajete stan. Ako ste na dobroj, privlačnoj, lokaciji brojne mane vaše nekretnine mogu da se zanemare. Zadržimo se na prestonici kao primeru. Što je stan bliže centru, blizu uređenog dela reke i slično, držaće cenu iako možda nije kompletno renoviran, nema dobru poziciju, spratnost ili raspored prostorija itd. Svakako, lokacija je prvo o čemu kupci odlučuju kada krenu u potragu za nekretninom.
Papiri – conditio sin qua non
Stan koji ima urednu dokumentaciju drži cenu, jer, logično, nosi i najmanji mogući rizik. Logično je da nekretnine čiji vlasnik nije uredno upisan u katastru nepokretnosti moraju biti nešto jeftinije. Čak i ako postoji pravni sled i nikakva prepreka da se vlasnik upiše u katastar, za kreditne kupce je i ta procedura problematična, jer je čist vlasnički list prvi uslov da uopšte predaju zahtev za stambeni kredit.
Sa druge strane, najjeftinije su bile nekretnine u procesu legalizacije, ali po novom Zakonu o ozakonjenju, one više ne mogu biti prometovane.To je, zapravo, najveća novina nedavno usvojenih izmena ovog zakona - da za sve objekte koji su građeni bez dozvola i mimo projekta, a koji su u postupku legalizacije, notari neće overavati kupoprodajne ugovore za njih do okončanja postupka.
Kvalitet gradnje
Ukoliko su zadovoljena prva dva uslova, vreme je da razmotrite treći, a to je kvalitet gradnje. Večita dilema, da li kupiti staru ili novu gradnju i koja je gradnja kvalitetnija, ostaće zauvek da lebdi u vazduhu, jer kvalitet gradnje zavisi od svakog primera ponaosob. Prednost stare gradnje je što su u nekim slučajevima mane uočljivije ili su određeni delovi prošli test vremena. Sa druge strane, nove zgrade su kvalitetno građene, moderne i energetski efikasne, pa je zato kvadrat novogradnje nekoliko stotina evra skuplji od kvadrata stare gradnje.
Stanje nekretnine i zgrade
Odnos stara i nova gradnja važan je suštinski kod krupnih stvari, ali i one sitnije koje spadaju u „šminku“ nekretnine nisu bez značaja. Ukoliko je stan za renoviranje, mora biti jeftiniji kvadrat. Ukoliko ulaz u zgradu nije čist, uredan, ukoliko se vrata ne zaključavaju kako treba, a u hodnicima otpada boja sa zidova – ta zgrada će gubiti na ceni. Stan u višespratnici koja nema lift neće koštati isto kao u zgradi u kojoj lift postoji. U zgradi u kojoj nije obnovljena fasada ne možete postići cenu stana kao u zgradi sa urađenom fasadom, a posebno ako je tom prilikom urađena i spoljna izolacija.
Pozicija nekretnine
Pozicija stana je važna zbog navejavanja snega zimi ili zbog preterane vrućine leti. Tako je mnogima, u skladu sa njihovim sklonostima, veoma važna i ova stavka i ukoliko je stan na strani koja im zadaje muke, trudiće se da na osnovu toga obore cenu. Obično je južna orjentiranost strana „na ceni“, jer u tom slučaju u stanu ima svetla tokom celog dana.
Spratnost
Spratnost igra značajnu ulogu u formiranju cene. Cenu drže stanovi od prvog do pretposlednjeg sprata, dok su sutereni, prizemlja i potkrovlja po pravilu jeftiniji. Jedan deo građana veruje da ima više privatnosti ako stan nije nisko i kada prolaznici ne gledaju unutra. Drugima to odgovara jer ne zavise od lifta. Sa druge strane, kada je reč o potkrovljima i poslednjim spratovima, mnogi veruju da će pre ili kasnije imati problem i troškove za popravku krova. Takođe, ukoliko zgrada nema lift poželjni su prvi i drugi sprat, dok već od trećeg sprata, iako nije poslednji, cena polako pada.
Raspored prostorija
Kupci mahom gledaju i raspored prostorija, pa su tako poželjniji, a samim tim i skuplji stanovi oni kod kojih se u sve prostorije ulazi iz hodnika. Stanovi u kojima su, primera radi prostorije tako povezane da se u spavaću sobu ulazi iz dnevne, daju prostor da se razgovara o nešto nižoj ceni.
Opterećenja
Stanove često prodaju vlasnici koji su ih kupili na kredit ili još nisu isplatili ukupnu sumu za otkup. To znači da bi, pre potpisivanja ugovora, najpre trebalo isplatiti ostatak duga i skinuti opterećenje, odnosno hipoteku. Zbog dužeg čekanja i procedure, stanovi sa opterećenjem mogu biti neznatno jeftiniji. Naš savet je da se u ove poduhvate skidanja hipoteke ili otkupa nikako ne upuštate sami i da potražite pomoć iskusnog pravnika ili agencije.
Dan useljenja
Procedure u vidu otkupa, uknjiženja, legalizacije ili bilo kojih drugih peripetija, mogu znatno da uspore kupovinu željene nekretnine. Na vama je da u ugovoru precizno definišete rokove plaćanja i useljenja. Ukoliko se obavežete da kupite stan za koji, primera radi, uknjižba ne može biti završena u narednih šest meseci do godinu dana, to bi moralo donekle da utiče i na cenu takve nekretnine. Ovo posebno važi za podstanare, koji će u dužem periodu imati znatne troškove na ime mesečne rente.
Grejanje
Ranije je važilo pravilo da bez centralnog grejanja stan nije potpun. Danas nije tako. Godinama unazad rade se moderni sistemi, sa takozvanim kalorimetrima. To znači da grejanje možete puštati onda kada vam treba, a plaćate ono što ste potrošili. Stari sistem centralnog grejanja vas tera da cele godine plaćate prilično visoke račune i ne utičete na njihov iznos. Zato i u slučaju stanova sa starim sistemom centralnog grejanja, imate prostor da pregovarate o ceni. Slično je i sa stanovima koji nemaju ni novi ni stari sistem, već koriste druge načine zagrevanja prostorija.
Prilaz i okolina
Zgrada može biti savršena, ali ukoliko je prilaz zgradi loš to će uticati na cenu. Primera radi, to važi za zgrade do čijeg ulaza ne može da se dođe autom ili se dolazi kroz neosvetljen deo. Pored samog prilaza, više su na ceni zgrade oko kojih je zelenilo, nego one koje su „načičkane“ jedna do druge.
Fakulteti, škole, vrtići
Fakulteti, škole, vrtići, pošta, dom zdravlja, to su sve bitne stavke koje utiču na cenu stana. Stan pored fakulteta je idealan za izdavanje i izdavanje diže cenu. Stan pored vrtića i škole je idealan za porodice sa decom tog uzrasta, a blizina dom zdravlja i pošte podiže kvalitet života. Isto važi i za kraj u kojem ima trgovinskih objekata, prehrane i garderobe, restorana, kafića, pekare... Sve ove objekte, uz svaki oglas, možete pogledati na našem sajtu.
Gradski prevoz
Ukoliko stan baš i nije u blizini fakulteta, tržnog centra, pijace, važno je takođe da je linijama gradskog prevoza dobro povezan. Ukoliko je dobro povezan gradskim prevozom, to se takođe ima u vidu i prilikom formiranja cene. I informaciju o gradskom prevozu koji se nalazi u krugu od 300m od stana koji vas interesuje, možete dobiti uz oglase na sajtu Halo oglasi nekretnina.
„Zakon“ ponude i tražnje
Ukoliko je ponuda skromna, a velika potražnja, takve okolnosti će stvoriti ambijent u kojem će i lošije nekretnine moći da postignu bolju cenu. Ukoliko je ponuda veća, logično je da je veći prostor da se pregovara o ceni.
Ništa bez dogovora
Na kraju, trebalo bi da imate na umu da i suve činjenice ne vrede mnogo ukoliko ne možete da ispregovarate. Na vama ili na vašim posrednicima je i da ispregovaraju prodajnu cenu nekretnine.
