Ako kupujete stan iz Ugovora o doživotnom izdržavanju - oprez
Ako kupujete stan i još niste našli pravu nekretninu, jedna od mogućih situacija je da naletite na nekretninu koja je stečena po osnovu Ugovora o doživotnom izdržavanju. To nije znak za uzbunu i od ove nekretnine ne morate da odustanete, ali bi trebalo da budete oprezni, jer je činjenica je da je kod kupovine ovakvih stanova neophodna pravna pomoć.
Halo oglasi nekretnine će pokušati da vam objasne koje su glavne stavke na koje bi trebalo da obratite pažnju, ukoliko želite da kupite na ovaj način stečen stan.
Šta je ugovor o doživotnom izdržavanju?
Reč je o ugovoru koji potpisuju mahom starije osobe koje nemaju zakonske naslednike koji bi brinuli o njima, ili zakonski naslednici ne žele ili nisu u mogućnosti to da učine. Te osobe onda potpišu pomenuti ugovor sa nekim sa kim po pravilu nisu u srodstvu, a koji će, u zamenu za stan, preuzeti i obavezu izdržavanja i brige o vlasniku. Predmet samog ugovora najčešće su nekretnine, najviše stanovi, ali mogu biti i veće nekretnine, kao što su kuće ili vikendice.
Ugovor o doživotnom izdržavanju je, dakle, ugovor kojim se jedna strana, koja se naziva primalac izdržavanja, obavezuje da se posle njegove smrti na davaoca izdržavanja prenese svojinu. Sa druge strane, davalac izdržavanja se obavezuje da će izdržavati i brinuti o primaocu izdržavanja do kraja njegovog života i da ga posle smrti sahrani. Za potrebe našeg teksta u fokusu su isključivo stanovi kao predmet ovog ugovora, pa vam na dalje navodimo šta je važno ako kupujete stan stečen po ovom osnovu.
Da li je stan predmet ostavinske rasprave?
Odgovor na ovo pitanje je – ne. Naslednici neće raspravljati o stanu koji je predmet ugovora o doživotnom izdržavanju, jer se predmeti ovakvog ugovora automatski isključuju iz ostavinske rasprave.
Ipak, zakonski naslednici mogu da naprave problem budućem kupcu takvog stana pod određenim uslovima i baš zato se savetuje oprez. Najpre, naslednici ne moraju da budu upoznati sa činjenicom da ovakav ugovor postoji i na osnovu toga mogu da probaju da ga ospore.
Kako biste bili sigurni da je stan koji kupujete, a stečen je na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju, neopterećen nekim drugim potraživanjem, najbolje je da sačekate da se završi ostavinska rasprava i da se naslednici izjasne. Stan se regularno može uknjižiti na ime novog vlasnika.
Da li je ugovor o doživotnom izdržavanju oboriv?
Ugovor o doživotnom izdržavanju je jedan od najteže oborivihugovora. Međutim, ne postoje ugovori koji su potpuno neoborivi. Evo šta bi još trebalo da znate. Najpre, naslednici mogu da traže da se ugovor poništi u roku od tri godine od dana kad je preminula osoba koja je dala stan za izdržavanje. Tako na primer, ukoliko naslednici mogu da dokažu da je postojala izvesnost kod osoba koje su izdržavale vlasnika stana da će do te nekretnine doći u relativno kratkom roku, ugovor je moguće poništiti. Nekada, naime, zbog bolesti vlasnika, bude jasno da nema neizvesnosti po pitanju toga koliko će osobe, davaoci doživotnog izdržavanja, imati uopšte tu obavezu. U takvim slučajevima je reč o osobama koje su svesno pristale na pomenuti ugovor, samo znajući da je reč o vlasniku koji je teško bolestan.
Takođe, ugovor je moguće poništiti ukoliko se dokaže da je starija osoba potpisala, ali da u tom trenutku nije bila svesna posledica svoje odluke. To znači da bi, pre nego što primalac i davalac doživotnog izdržavanja o tome potpišu ugovor, trebalo da postoji i uverenje lekara da je primalac, odnosno vlasnik nekretnine, to učinio pri čistoj svesti. U suprotnom, ugovor se može osporiti.
Idealna situacija je da postoji dokument – izjava naslednika da se odriču prava na žalbu na ugovor o doživotnom izdržavanju i da je taj ugovor overen kod notara. Uz takav dokument ste rizik od osporavanja ugovora sveli na minimum.
Savestan kupac – zaštićen kupac
Ako kupujete stan koji je stečen po osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju, važno je da novi vlasnik bude upisan u katastru. Niste zaštićeni ukoliko pristanete da budete vanknjiški vlasnik nekretnine. Štaviše, u slučaju da naslednici pokušaju da ospore vlasništvo nad nekretninom, vi morate da dokazujete vlasništvo.
Ništa bez pravne pomoći
Koliko god da ulazite u ovu problematiku, naš savet je da angažujete agenciju za promet nekretninama ili, eventualno advokata, koji bi precizno pokrili sve pravne začkoljice. Oni bi umesto vas trebalo da utvrde koliko je pre smrti primaoca izdržavanja zaključen ugovor, koliko je godina vlasnik stana imao u momentu zaključenja ugovora, kao i da li je ugovor overen kod notara. Zbog toga, ako vam se baš dopadne takav stan, angažujte stručnjaka sa kojim ćete detaljno proučiti sadržaj ugovora i uvideti da li ima naslednika, kao i da li su svi oni obavešteni o postojanju ovakvog dokumenta i o ishodu.
