Da li Beograd postaje regionalni investicioni centar?
Uprkos trzavicama – uzrokovanim prvo koronom i inflacijom, a onda i najavljenim carinama i poskupljenjima sirovina/usluga – sektor nekretnina u Srbiji i okolnim zemljama pokazuje zavidnu otpornost i veću samostalnost. Upravo to je zaključak međunarodne konferencije „Balkans Property Forum 2025”, održane početkom meseca u Beogradu, koja je okupila vodeće evropske i regionalne investitore, bankare, hotelijere, developere i konsultante.
Regionalno tržište nekretnina se transformiše brže nego ranije – ne samo kroz nove projekte, već i kroz promenu strukture kapitala. Prema oceni Jane Jovanović, direktorke sektora za istraživanja u CBRE za jugoistočnu Evropu, „protekla godina je donela stabilnu investicionu aktivnost, ali i istorijski rast učešća domaćeg kapitala“.
Dok je ranije međunarodni novac dominirao gotovo svim transakcijama, danas domaći investitori čine 70 odsto ukupnih ulaganja u Srbiji. Reč je, pre svega, o pojedincima velike neto vrednosti i manjim porodičnim graditeljima koji prebacuju kapital iz drugih industrija u nekretnine, što ujedno potvrđuje sazrevanje tržišta. Prosečan godišnji obim investicija kreće se između 300 i 400 miliona evra, pri čemu se najveći deo odnosi na Beograd, i to posebno na kancelarije, ritejl parkove i luksuzne hotele.
Raste broj prestoničkih hotela – i to sa 5*
Hotelski sektor u Srbiji trenutno je jedan od najdinamičnijih u regionu. Podaci CBRE-a pokazuju da su ključni pokazatelji poslovanja hotela: ADR – prosečna dnevna cena sobe, popunjenost i RevPAR – prihod po dostupnoj sobi, u 2024. nastavili da rastu, uprkos blagom padu ukupnog broja turista tokom 2025. godine.
Luksuzni segment beleži maltene najveću ekspanziju. Na beogradskom tržištu su prisutni novi globalni brendovi poput St. Regisa, Interkontinentala i Bristola, dok se najavljuju i drugi premijum lanci koji prepoznaju Beograd kao značajnu regionalnu tačku za poslovna i turistička putovanja. Veoma je zanimljiv i podatak da se u Beogradu, u narednih godinu i po dana, očekuje otvaranje čak 15 novih hotela sa dodatnih 1.500 soba. To je značajan pomak u odnosu na sadašnjih manje od 8.000 soba, a dodatno je motivisano činjenicom da će Expo 2027 u Beograd dovesti oko četiri miliona turista – tri puta više od trenutnog broja.
Kako je objasnio Vasilis Temelidis, regionalni direktor u kompaniji Wyndham Hotels & Resorts, investitori sve češće tragaju za projektima koji donose dodatnu vrednost (eng. value-add), odnosno za postojećim zgradama koje je moguće rekonstruisati, repozicionirati ili brzo transformisati. Trend konverzija je, takođe, posebno izražen u urbanim sredinama, jer omogućava brže plasiranje objekata na tržište i izbegavanje višegodišnjih procedura.
Slične promene primećuje i Dejvid Dženkins iz grupacije Radisson Hotel Group, koji ističe da je pre pandemije bilo mnogo manje projekata vezanih za rizorte nego sada. Jedan od razloga za taj bum jeste mogućnost mešovite namene – novi rizort projekti su često spoj brendiranih rezidencija, velnesa, prostora za zajednički rad (eng. co-working). Dženkins je istakao da, u širem regionu, posebno Srbija postaje interesantna globalnim grupacijama upravo zbog potencijala za takve kombinovane koncepte: u banjskim centrima, na planinama ili lokacijama sa termalnom vodom.
U istom pravcu razmišlja i Laslo Čapo iz grupe Danubius Hotels, naglašavajući da brending i repozicioniranje hotela ostaju ključni alati za osvajanje tržišta. Danubius, koji je istovremeno i vlasnik i operator, aktivno traga za regionalnim projektima kojima može da poveća vrednost, bilo kroz modernizaciju postojećih ili kroz razvoj novih objekata.
Stabilizacija kancelarija i rast logistike
Na tržištu stanova i komercijalnih nekretnina dinamika je jednako snažna. Kancelarijski sektor ulazi u fazu stabilizacije, uz smanjenu ponudu novih projekata, ali i nastavak rasta zakupnina, posebno u objektima najvišeg standarda. Logistika ostaje najperspektivniji segment: u Srbiji postoji manje od 800.000 kvadrata modernog logističkog prostora, što je mnogo manje nego u Budimpešti, Bukureštu ili Zagrebu, pa je prostor za rast ogroman. Ali već za 2026. godinu je najavljeno više od 100.000 kvadrata novih kapaciteta, a očekuje se da će rast onlajn trgovine i industrijske proizvodnje dodatno ubrzati razvoj.
Sa druge strane, ritejl tržište proživljava svojih „pet minuta slave“. Dominiraju projekti u gradovima manje i srednje veličine, dok se u Beogradu i većim centrima fokus premešta ka unapređenju iskustva potrošača: uz više gastronomske ponude, zabave i sadržaja koji produžavaju boravak. Zaključak sa konferencije je da će u narednom periodu tržnih centara biti manje, ali će zato adaptacije postojećih biti učestalije.
Zanimljivo je i da su se poslednjih godina, paralelno sa rastom domaćih investitora, pojavili novi izvori stranog kapitala. U tom kontekstu, pažnju javnosti je privukla inicijalna najava projekta američkog investitora Džareda Kušnera, inače zeta Donalda Trampa, koji je tokom 2024. godine razmatrao razvoj višefunkcionalnog kompleksa u centru Beograda. Na kraju se ispostavilo da Kušner odustaje od beogradskog projekta, ali sama činjenica da investitori tog profila uopšte razmatraju srpsku prestonicu – pokazuje da ona postaje vidljivija na globalnoj investicionoj mapi. Inostrani ulagači, bilo američki, azijski ili evropski, uglavnom ciljaju velike urbane projekte, brendirane rezidencije i mešovite komercijalno-stambene komplekse, dok domaći kapital preuzima većinu manjih i srednjih razvojnih ciklusa.
Upravo se u tom spoju lokalnog i međunarodnog kapitala nalazi jedan od ključnih trendova koji će oblikovati 2026. godinu.
Ipak, kako su istakli panelisti konferencije „Balkans Property Forum 2025”, domaćem tržištu je i dalje potreban jači regulatorni okvir, brže izdavanje dozvola – posebno upotrebnih, kao i usklađivanje sa ESG standardima. Ovo više nije stvar „estetike“, već uslov da projekat dobije povoljnije finansiranje i dugoročnu održivost. Dakle, prostora za napredak u tom smislu ima dosta, jer se priča ne završava samo pompeznim ulaganjem u određeni projekat, već i ispunjavanjem važnih zahteva, uglavnom onih koje zahteva Evropska unija.
Novogradnja i luksuzni segment
Šta nam kažu podaci iz prakse, odnosno iz realnih transakcija i potražnje?
Prema podacima Halo oglasa, u Beogradu je tokom 2024. i 2025. godine zabeležen rast potražnje za novogradnjom, posebno za luksuznim objektima na Novom Beogradu i u centralnim zonama. Cene kvadrata stanova u novijim zgradama kreću se od 2.500 do preko 4.500 evra, dok kvadrati luksuznih projekata prelaze i 6.000 evra. Posebno treba istaći Beograd na vodi – kvart sa ubedljivo najvećom cenom po metru kvadratnom (9.000 evra).
Najtraženiji segment ostaju jednoiposobni i dvosobni stanovi, koji se ujedno najbrže prodaju, a investitori beleže i stabilnu prodaju pre završetka gradnje. U prigradskim opštinama primećuje se porast tražnje za kućama, posebno među kupcima koji rade od kuće ili žele više prostora i svoj mir, dok se u centralnim delovima grada povećava potražnja za stanovima za izdavanje – motivisana rastom kratkoročnih i srednjoročnih boravaka. Godinama unazad vlasnici stanova ubiraju pasivni prihod kroz rentiranje, naročito u jeku rastućih kirija, a kako je ulaganje u nekretnine u Srbiji najzastupljenije – s obzirom na nelikvidno tržište kapitala, u tom smislu je ova vrsta biznisa još perspektivnija.
Gde smo sada, a gde sutra?
Ukupno gledano, tržište nekretnina u Srbiji ulazi u novu fazu u kojoj domaći kapital dominira transakcijama, globalni brendovi šire hotelske portfelje, logistika dobija status strateškog resursa, a Beograd jača poziciju regionalnog investicionog čvorišta.
Pravi izazov biće održati ovaj zamah i nakon izložbe Expo 2027, ali stručnjaci ocenjuju da će ključni zadatak biti definisanje dugoročne strategije razvoja, jačanje institucionalne efikasnosti i dalje pozicioniranje Srbije kao stabilnog mesta za ulaganje.
Ako se taj ritam održi, 2026. bi mogla biti godina u kojoj domaće tržište nekretnina ne samo da raste, već počinje da diktira pravila igre.
Osvrnemo li se na ostatak kontinenta – slika je stabilna. Evropsko tržište nekretnina je, uprkos turbulencijama, u prva tri kvartala 2025. godine zabeležilo rast od devet odsto. Najveći zamah došao je iz najjačih ekonomija poput Nemačke, Francuske i Španije, dok su manja tržišta centralne i istočne Evrope – uključujući Srbiju – imala još istaknutiji rast od 30 odsto. Ta dinamika pokazuje da se investitori intenzivnije i odlučnije okreću tržištima koja u sebi kombinuju stabilnost, (potencijal za) rast i niže ulazne troškove.
