Da li nakon vrtoglavog rasta kirija, stiže olakšanje za podstanare?
Nakon dve do tri burne godine u kojima su kirije u Srbiji – naročito u Beogradu – beležile rekordan rast, tržište iznajmljivanja u prvoj polovini 2025. pokazuje prve znake stabilizacije. Ipak, to ne znači da su stanarine naglo pojeftinile, već pre možemo govoriti o blagoj korekciji, većoj selektivnosti zakupaca i spremnosti pojedinih stanodavaca da obore oglašene cene jer nema upita/interesovanja za nekretnine koje izdaju.
Od 2022. godine, dolazak velikog broja stranaca, pre svega iz Rusije i Ukrajine, ali i povratak studenata u velike gradove – izazvali su pravu eksploziju na tržištu iznajmljivanja. Samo u Beogradu, cene su, prema podacima agencija za oglašavanje, porasle od 40 do 60 odsto od početka 2022. do kraja 2023. godine. Međutim, kako je dobar deo studenata – koji čine veliki deo zakupaca – već mesecima u blokadi, tako je smanjena i potreba za rentiranjem stana u većim gradovima, što posledično utiče na celokupni pejzaž tržišta izdavanja. Ipak, to je samo jedan aspekt. Treba pomenuti da je prosečna plata u Srbiji za mart 2025. iznosila 108.013 dinara, a za Beograd približno 120.000 dinara, što uglavnom nije dovoljno da pokrije osnovne troškove uz paprene kirije.
Još u 2024. godini rast cena kirija je usporio, a ulaskom u 2025. počeli su da se beleže prvi mesečni padovi – prosečno oko pet do 10 odsto u odnosu na prošlogodišnje vrhunce, naročito kod stanova koji su bili precenjeni. Analitičari tržišta nekretnina potvrđuju da je potražnja u blagom opadanju, a kao razloge navode: deo stranaca se vratio u svoje domovine, inflacija i skup život ograničavaju platežnu moć domaćih zakupaca, dok je sve više stanova na tržištu jer su investitori koji nisu uspeli da prodaju nekretnine u novogradnju odlučili da ih iznajmljuju. Takođe, zakupci su postali oprezniji – traže bolji odnos cene i kvaliteta, ne dajući stanodavcima mnogo izbora: ili će spustiti cene ili uložiti mnogo više u stanove, kako bi ih izdali za traženi iznos.
Kada je reč o lokacijama, u Beogradu su i dalje najtraženiji centralni delovi grada (Vračar, Dorćol, Savski venac), zatim Novi Beograd, Zvezdara i Voždovac, gde je ponuda veća, a cene su niže nego u strogom centru. Primera radi, majske kirije za Vračar i Dorćol (dvosoban stan) iznose od 750 do 1.100 evra, dok je u novobeogradskim blokovima ili nekim delovima Voždovca moguće pronaći nekretninu iste veličine za 500, 600 evra pa naviše. Ali interesantno je da su poslednjih meseci sve atraktivniji postali i Mirijevo, Karaburma, Altina, pa i naselja izvan administrativnih granica Beograda, poput Batajnice, Padinske Skele i Grocke – upravo zbog nižih kirija i sve bolje povezanosti javnim prevozom.
U Novom Sadu, drugom najvećem gradu Srbije, prosečne kirije za jednosobne i dvosobne stanove kreću se od 350 do 600 evra, što je ipak prihvatljivije u odnosu na prestonicu. Doduše, sve smo bliže kultnom festivalu Exit koji, sada već tradicionalno, podiže cene rente za čak 100 odsto, mada je uglavnom reč o kratkoročnom zakupu. Kirije u Nišu i Kragujevcu u proseku iznose od 250 do 450 evra.
Ono što posebno karakteriše trenutnu fazu jeste prelazak u jedan balansiraniji odnos ponude i potražnje. Dok su prethodnih godina stanodavci mogli da postavljaju gotovo nerealne cene i brzo pronalaze zakupce, sada se dešava obrnuto – stanovi koji nisu na dobroj lokaciji, nisu adekvatno uređeni ili su jednostavno preskupi – mesecima ostaju bez zakupa. Pojedini stanodavci su čak prinuđeni da angažuju profesionalne fotografe i home staging stručnjake, kako bi bolje plasirali svoju nekretninu na tržištu.
Dakle, možemo zaključiti da, iako su kirije u Beogradu i većim gradovima i dalje visoke, tržište je počelo da se hladi. Za zakupce to znači više izbora i bolju pregovaračku poziciju, dok za stanodavce znači da je vreme precenjenih stanova i "sigurne rente" prošlo.
Šta je oborilo cene zakupa u 2025?
Iza prve ozbiljnije korekcije na tržištu kirija stoji kombinacija više faktora:
- Pad potražnje – manje stranaca i studenata
Nakon početne euforije izazvane dolaskom stranaca iz Rusije, Ukrajine i drugih zemalja, broj inostranih zakupaca u Srbiji se smanjio. Paralelno s tim, studentska populacija, koja je „snažan motor“ tržišta zakupa, umanjena je zbog blokada i protesta, što je direktno uticalo na smanjenje potražnje u univerzitetskim gradovima. - Investitori izbacuju stanove na tržište
Zbog usporene prodaje stanova u novogradnji, mnogi investitori su odlučili da svoje nepokretnosti privremeno ponude za izdavanje. Tako je broj stanova za zakup u pojedinim delovima Beograda i Novog Sada značajno povećan, što je dodatno narušilo ravnotežu između ponude i potražnje i izvršilo pritisak na cene. - Pad kupovne moći, dok inflacija „jede“ budžet
Inflacija i porast osnovnih životnih troškova, uz stagnaciju plata, doveli su do realnog smanjenja platežne moći zakupaca. Prosečna plata u Beogradu ne može da isprati visoke stanarine, zbog čega se zakupci sve češće odlučuju za manje stanove, život sa cimerima ili se sele u prigradske delove. - Zakupci više ne pristaju na sve
Vremena kada su stanodavci mogli da traže (i dobiju) visoke cene za osrednje uređene stanove – stvar su prošlosti. Danas zakupci pažljivo biraju gde će da žive, očekujući dobar odnos cene i kvaliteta, bolju energetsku efikasnost, uređene instalacije i opremljenost. Stanovi koji ne zadovoljavaju te kriterijume sve teže nalaze zakupce. Dakle, stanodavci su prinuđeni da cenu stana prilagode tržištu. - Od kratkoročnog zakupa do dugoročne ponude
Zbog smanjenja broja turista, pooštravanja propisa i pada isplativosti, mnogi stanodavci koji su stanove izdavali putem platforme Airbnb sada ih nude za dugoročni zakup, što dodatno obara cene na tržištu iznajmljivanja.
