Dilema- plaćati kiriju ili ratu kredita za stan, šta se više isplati i od čega zavisi
Cene stanova u prvom tromesečju 2025. porasle 5,31 odsto u odnosu na isti period prošle godine, što ukazuju da tržište nekretnina ostaje stabilno i bez velikih fluktuacija, pokazuju poslednji podaci Republičkog geodetskog zavoda.Cene stanova u „starogradnji“ su, na nivou Srbije, porasle za 5,17% dok je „novogradnja“, odnosno, kupovina od investitora, imala veći međugodišnji rast koji je iznosio 5,55%.
Od skoka cena kirija i kvadrata sa dolaskom ruskih državljama i rastom inflacije nametnula se i tema da li se više isplati zaduživanje na 20 ili 30 godina za kupovinu stana ili iznajmljivati stan za svakodnevni život.
Stručnjaci kažu sve zavisi od potreba i mogućnosti i da će uvek imati kupaca koji i sa manjim primanjima pokušavaju da obezbede sebi krov nad glavom.
Uslovi banaka za kredite
Za stambeni kredit podrazumeva se učešće.
Ovaj iznos, zavisi od banke, a uglavnom iznosi oko 20% ukupne vrednosti nekretnine koju neko kupuje. Veliki broj banaka odobrava učešće od 10%. To nažalost nije praksa u svim bankama.
Da bi banka odobrila kredit potrebno je ispuniti i nekoliko kriterijuma. Najpe, uslovi se odnose na starosnu dob korisnika kredita, mesečna primanja i zaposlenje (stalan radni odnos).
Prednosti iznajmljivanja stana
Iznajmljivanje stana ima i neke prednosti. Najpre se ogleda u slobodi jer ako neko planira preseljenje u nekom momentu biće to lakše učiniti otkazivanjem zakupa.
Ulazak u iznajmljen stan zahteva samo depozit (obično u visini jedne kirije) i prvu kiriju. Takođe popravke, kvarovi najčešće su o trošku vlasnika stana ako se drugačije ne dogovore.
Kada je reč o manama u pogledu iznajmljivanja stana kirija je trošak, a ne ulaže se u sopstvenu nekretninu i dugoročno se ostaje bez krova nad glavom i stambenog rešenja.
Takođe uvek može da se desi da vlasnik iznenada reši da ga proda ili otkaže ugovor o zakupu, što je takođe nepovoljno za onog ko iznajmljuje.
Prednosti kupovine stana
S druge strane kupovina stana na kredit je je ulaganje u sopstvenu imovinu i rešavanje stambenog pitanja za ceo život, a takođe dugoročno je investicija koju neko može ostaviti svojoj deci.
Dodatna olakšica prilikom kupovine prvog stana jeste i povrat PDV-a.
Takođe, kupovina stana ili kuće su i neka vrsta čuvanja vrednosti novca i slučaju inflacije.
Treba imati u vidu da je stambeni kredit obaveza na 20, 25 ili 30 godina. To podrazumeva i stabilna primanja i oprezno finansijsko planiranje na duži period.
Dušan Uzelac, osnivač portala Kamatica kaže da među mladima najčešće trend da iznajmljuju pre nego da kupuju stanove jer ne žele da se vezuju za mesto ako nisu sigurni da će živeti na datoj lokaciji dugo.
Kupovina stana investicija čija vrednost raste
Ipak, kaže ima i onih koji kupovinu stana svakako gledaju kao investicju i onaj ko ga kupuje zadržava njegovu vrednost, a ona najčešće i raste.
„Samo je pitanje sposobnosti da li neko može ili ne može da uzme kredit. Učešće je nekada najteža prepreka, odnosno to je individualno pitanje.Uvek ima onih koji hoće da kupe stan samo je pitanje mogućnosti koliko može novca da obezbedi pa mnogi kupuju manje stanove pa dodaju kasnije jednu sobu. To je neka vrsta izborne strategije i krupna životna odluka jer se obavezujete na period od 20, 30 godina“.
Sa druge strane kako kaže Uzelac, ima i onih koji su godinama podstanari, ali i onih koji imaju ambiciju da kupe više stanova, kako bi ih ostavili deci ili ih izjamljuju i tako zarađuju za još neku nekretninu. Ukazuje da rate kredita sada miruju, imajući u vidu odluku o privremenom ograničenju kamate na pet odsto za postojeće, ali i nove kredite sa promenljivom kamatom, kao i za nove kredite sa fiksnom stopom te nije bilo drastičnih pomeranja. U vreme korona virusa bilo je skokova cena i kirija, a sada se sutuacija manje -više normalizovala.
Koliko je rasla rata kredita za stana u poslednjih pet godina
Kada je reč o cenama stanova i kirija, kao i toga koliko su rasle rate kredita poslednje dve godine, jedan od sagovornika Željko J. koji je 2019. kupio dvosoban stan od 50 m2 u Zemunskim kapijama ilustruje svojim primerom. Platio ga je 80.000 evra, a rata kredita iznosila je 285 evra mesečno. Sada je oko 365 evra.
Iznajmljivanje stana slične kvadrature i istog broja soba na istoj lokaciji košta od 500 do 700 evra, a nešto veći stan, od na primer 100 m2 oko 1.000 evra.
Za kupovinu stana na Novom Beogradu od 53 m2 treba pripremiti makar 170.000 evra ( što je 3.200 €/m2). Stanovi u luks novograndji idu i do 4. 500 evra po metru kvadratnom. Kirija se na sličnim lokacija za stan te površine kreće u proseku od 500 do 1.000 evra, najčešće oko 750 evra. Neki primeri sa našeg portala su i da krija za stan od 50 m2 u Medakoviću staje je oko 350 evra, a nešto veći od 90 m2 500 evra.
Kupovina stana u ovom delu Beograda može ići i do 195.000 € (3.611 €/m2) za 54m2, a ima i primera u ponudi gde dvoiposoban stan košta 85.000 € (1.635 €/m2).
Takođe, kada se uporedi visina rate kredita po staroj i novoj kamatnoj stopi, ako se recimo kupuje stan od 100.000 evra i ako je za taj stan učešće da petina sume, odnosno 20.000 evra, potreban je kredit od 80.000 evra (period otplate 20 godina). Prema doskorašnjim, odnosno uslovima zaključno sa poslednjim danom prošle godine uz ograničenja NBS, po kamatoj stopi od 4,08 odsto, mesečna rata za ovaj kredit iznosila je 485 evra.
S druge strane, ako se računa po kamatnoj stopi i uslovima koji važe za ovu godinu, onda je rata oko 523 evra mesečno.
Takođe, RGZ indeks pomaže da se pomoću indeksa cena stanova može lako proceniti koliko danas vredi, da li mu se cena uvećala ili umanjila. Jedan od primera je ako je neko u u prvom kvartalu 2020. kupio stan u novogradnji za 150.000 evra, a indeks tada je bio 109.33, dok je trenutni indeks za isti kvartal 2025. novogradnja 168.04. Rezultat kada se uporede svi parametri pokazuje da je stanu porasla vrednost približno za 53,7% i da bi sada iznosio 230.534 evra.
