Garaža kao obavezni „privezak“ uz stan: Cene vrtoglavo rastu
Tržište garažnih prostora u Srbiji – uključujući garažna mesta u zgradama, garažne jedinice i parking mesta van objekata – poslednjih godina beleži stabilan rast, i po broju zaključenih kupoprodaja i po cenama, koje su u pojedinim beogradskim opštinama dostigle nivo manjih stanova. Tokom 2024. godine garaže su činile 9,5 odsto svih transakcija na tržištu nepokretnosti.
Prema podacima iz Registra nepokretnosti, prošle godine je zaključeno 15.538 ugovora o prodaji garažnih prostora, što je za 6.124 više nego 2020. godine, kada je zabeleženo 9.414 prodaja. To znači da je broj prodatih garaža u prethodne četiri godine porastao za više od 65 odsto.
Šta je pokrenulo ovaj trend i da li garažna mesta postaju gotovo jednako važna kao i sami stanovi? Ovi podaci ukazuju na to da rast prometa stanova vuče i povećanu potražnju za garažnim prostorima – naročito kod novogradnje – dok se istovremeno broj automobila na ulicama Beograda rapidno povećava.
Naime, prodaja stana u novogradnji gotovo uvek podrazumeva i kupovinu garažnog mesta, budući da investitori sve češće uslovljavaju kupce da uz stan obavezno kupe i garažu. Dodatni razlog je i promenjena slika savremene porodice, koja danas najčešće poseduje barem dva automobila.
Aktuelne cene
Beograd se poslednjih godina suočava sa ozbiljnim nedostatkom parking prostora – grad se širi ka periferiji, stanogradnja buja, saobraćajne gužve su sve izraženije, a nepostojanje metroa dodatno komplikuje svakodnevno funkcionisanje. U nekim centralnim gradskim opštinama, poput Vračara, Starog grada i Savskog venca, cena garažnog mesta dostiže čak 73.000 evra, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda.
Maksimalna cena na Savskom vencu tokom 2024. iznosila je 64.000 evra, a na Voždovcu 60.000 evra. Ipak, prosečne cene kreću se između 25.000 i 35.000 evra, uz obavezan PDV od 20 odsto. Sve u svemu – kupovina garaže postaje skup „hobi“, ali rastući promet pokazuje i da raste broj građana koji to sebi mogu da priušte.
Uporedimo li Beograd sa manjim gradovima, razlika u cenama je drastična, što dodatno naglašava specifičnost prestoničkog tržišta. Tako je najviša cena garažnog mesta u Pančevu prošle godine iznosila 20.000 evra, u Novom Pazaru i Kragujevcu po 18.000, u Loznici 15.200, a u Inđiji i Subotici po 15.000 evra. Opština Čajetina se ističe rastom cena – do 26.400 evra – i time dobrim delom parira većim gradovima.
Garaža kao uslov
Uporedo sa rastom prometa stanova i garaža, sve je ređa praksa da se stan u novogradnji kupuje bez garažnog mesta. Investitori uglavnom nude stanove uz obaveznu kupovinu mesta u podzemnoj garaži, čime se ukupni iznos kupovine dodatno uvećava, dok i sami kupci to sve češće percipiraju kao neophodnost.
Problem parkiranja u Beogradu toliko je izražen da garažno mesto postaje gotovo jednako važno kao i sama lokacija ili kvadratura/uređenost stana. Ova praksa najpre je prisutna u projektima višeg cenovnog ranga, ali sve više uzima maha i u srednjem segmentu tržišta. U pojedinim slučajevima, garaža se vodi kao posebna jedinica, dodatno se oporezuje, ali je njena kupovina i dalje uslov za dobijanje ključeva stana.
Sa druge strane, izgradnja garaža takođe podrazumeva visoke troškove za investitore. Iskop i gradnja podzemne garaže u centru Beograda predstavljaju skup poduhvat, dok investitori na periferiji, koji garaže prodaju po ceni od 10.000 do 15.000 evra, to često čine bez značajne zarade – isključivo kako bi pokrili troškove i ispunili uslove građevinske dozvole, koja nalaže da se za svaki stan obezbedi minimum 1,1 parking mesto.
Šta da očekujemo?
Trend koji trenutno beležimo u Beogradu nije iznenađenje, s obzirom na rast broja stanovnika i vozila. Štaviše, sve više podseća na zapadnoevropske metropole, u kojima je posedovanje parking mesta istovremeno luksuz i nužnost. Kako se broj automobila bude dalje povećavao, a prostor ostajao ograničen, tako će cene garaža verovatno nastaviti da rastu. Za kupce stanova to znači veće troškove, ali i više komfora – pod uslovom da mogu da ga priušte.
Na kraju, postavlja se i pitanje isplativosti: da li je kupovina garaže dobra investicija? Garaže se u proseku izdaju za oko 200 evra mesečno, dok stanovi u centralnim beogradskim zonama sve češće dostižu kirije od 700 do 1.000 evra i više. Stanovi, dakle, nude brži povraćaj uloženog novca i veću dugoročnu vrednost. Istina, zahtevaju i veće inicijalne troškove, ali ostaju atraktivniji vid investiranja u domenu nepokretnosti u poređenju sa garažnim mestima.
