Kakve stanove banka kreditira i pod kojim uslovima
Sve što treba da znate o dobijanju stambenih kredita: šta u slučaju da objekat nije završen, kako da proverite nepokretnost, u čemu se razlikuje kreditiranje starog stana… za vas predstavlja Biljana Popović - Menadžerka proizvoda, Direkcija za Marketing Societe Generale Srbija.
"Potražnja stanova za kupovinu, a samim tim i stambenim kreditima je u porastu. Scenariji sa kojima se susrećemo u ekspozituri su najrazličitiji, međutim pokušaću kroz ovaj tekst da vam predstavim one najčešće kako biste imali opštu sliku kakve stanove banka kreditira i pod kojim uslovima.
Najviše interesovanja trenutno postoji za kupovinu novih stanova od investitora, jer tada ostvarujete pravo na povraćaj PDV-a, u slučaju da kupujete prvi stan i ukoliko je investitior u sistemu PDV-a. A tih 10% nije zanemarljivo.
Stanovi koji se kupuju direktno od investitora mogu da budu uknjiženi ili neuknjiženi (uizgradnji). Kada je stan završen 100%, rađen je tehnički prijem i dobijena upotrebna dozvola i isti upisan u Katastar nepokretnosti, onda je jasna situacija i najčešće nije potrebno da priložite banci nikakvu dodatnu dokumentaciju kada želite stambeni kredit.
Veći broj ljudi odlučuje se za stan dok on još nije potpuno završen, kako bi ga na vreme rezervisali ili eventualno kupili po nižoj ceni. Uslov za kreditiranje je da taj stan bude minimum 80% završen i da objekat bude građen u skladu sa projektno tehničkom dokumetnacijom, što utvrđuje ovlašćeni procenitelj u proceni nepokretnosti. Takvi stanovi mogu da budu predmet kreditiranja i predmet hipoteke, jer hipoteka se uspostavlja i na stanu u izgradnji.
U tom slučaju je vrlo bitno da na sastanku koji imate u ekspozituri objasnite kakva je situacija: da je stan u izgradnji, da nije upisan. Ukoliko je stan neuknjižen Vama će lični bankar tražiti list nepokretnosti i osnovnu dokumentaciju koju treba da dobijete od investitora koji Vam prodaje stan (lokacijsku, građevinsku dozvolu i pravni sled dokumentacije).
Kako da znate da kupujete stan direktno od investitora? Investitor je lice ili preduzeće navedene u građevinskoj dozvoli.
Nevezano za dokumentaciju koju banka traži, mi uvek savetujemo da kada kupujete stanod građevinske firme proverite da li je investitor sve prethodne objekte završavao na vreme i poštovao sve rokove, proverite kada je rok za izgradnju te zgrade, da li već ima nekih kašnjenja. Uradite to zbog svoje sigurnosti.
Za projektno finansiran stan nije bitan stepen završenosti
Klijenti nas često pitaju da li mi možemo nekoga da im preporučimo gde da kupe nekretninu, jer stojimo iza velikih projekata i prethodno dobro proveravamo s kim ulazimo u partnerstvo. Imamo više od 200 partnera, koji nude prilagođene ili povoljnije uslove za klijente Societe Generale Srbija.
U slučaju projektnog finansiranja stepen završenosti objekta nije bitan za stambeni kredit.
Nema rizika da zgrada neće biti završena i uknjižena, jer mi smo odobrili kredit firmi da bi ona napravila objekat i zajedno sa supervizorima kontrolišemo kako projekat napreduje. Projektno finansiranje podrazumeva da se finansira cela gradnja objekta po fazama (situacijama). Kupci, osim što mogu u ranoj fazi da uzmu stan i da budu sigurni da će on biti na vreme završen, takođe od naših partnera investitora imaju pogodnosti pri uzimanju kredita.
Ne gradi samo u Beogradu, već i u Novom Sadu, Kruševcu i na drugim mestima. Sada je pravi trenutak da se uzme stambeni kredit, jer kamate nikada nisu bile niže, a tržište je bilo relativno stabilno.
Naravno da postoji opcija da podignete kredit i u slučaju da želite da kupite stan kada je stepen završenosti objekta manji od 80%, a da nije u pitanju projektno finansiranje.
Samo tada je za kredit potrebno da obezbedite hipoteku na drugu adekvatnu uknjiženu nepokretnost i lokacijsku i građevinsku dozvolu za stan koji kupujete i koji je predmet kredita.
Stari stan treba da bude bez tereta
Što se tiče starih stanova, tu postoji stabilna tražnja, ali i cene su još uvek skoro nepromenjene.
Ne postoji donja granica koliko star stan ne kreditiramo. Čak smo svedoci da su u Beogradu salonci iz tridesetih i četrdesetih godina prošlog veka najtraženiji, a i najskuplji. Njih prati fama da su bolji čak i od novogradnje.
Kada su u pitanju prethodno prometovani stanovi (stari stanovi), napravljeni pre više godina, nekada i decenija – vrlo je bitno da su uknjiženi. Bilo da sami obilazite stanove ili uz posredstvo agencije, potrebno je da od prodavca dobijete list nepokretnosti, kao dokaz da je stan upisan u katastar nepokretnosti i da se uverite da je upisan na ime osobe koja se pred vama pojavljuje kao vlasnik i prodavac stana.
Informativnu proveru nepokretnosti možete i sami da uradite pomoću besplatnog internet servisa Republičkog geodetskog zavoda E-katastar.
Vrlo je bitno da na tom stanu nema tereta ili zabeležbi. Traži se list nepokretnosti da se vidi da je privatno vlasništvo, da je vlasnik nekretnine taj pravi prodavac i da na teretnoj strani, na G listu stoji da nema tereta. Kada tako nešto ipak postoji onda se vrlo često dešava da tražimo da nam iz katastra dostave podatke na šta se tačno neka zabeležba odnosi ako nije jasna, da bismo znali da se ne odnosi na konkretan stan, čiju kupovinu bi trebalo da finansiramo.
Susrećemo se i sa teretom koji se odnosi na pravo plodouživanja u korist neke treće osobe. Teret, takođe, može da bude da je već upisana hipoteka u korist neke druge banke. Takav stan ne može da bude predmet hipoteke, ali može da bude predmet kredita. U tom slučaju kada želite da podignete kredit za kupovinu tog stana potrebno je da obezbedite drugu uknjiženu nepokretnost adekvatne vrednosti.
Ukratko, ukoliko planirate da stan koji kupujete ujedno bude i hipoteka za kredit, onda je veoma važno da na teretnom listu stoji: nema tereta.
Možda vam nekada ovakav stav zvuči malo konzervativno, da je potrebno pre uzimanja stambenog kredita izvršiti kompletnu proveru dokumentacije za stan, ali verujem da nam je u zajedničkom interesu da kada uzmete stan budete zadovoljni, da vam kredit ne bude preveliki teret i da relaksirano živite u svom novom domu.
Da bismo vam olakšali proces, pripremili smo za vas ovaj jednostavan online vodič za kupovinu stana i apliciranje za stambeni kredit, kroz koji ćemo vam objasniti na šta da obratite pažnju i dati vam korisne savete koji će vas u 7 koraka dovesti do vašeg novog doma — kliknite na link za preuzimanje vodiča u PDF formatu."
