Koje su obaveze investitora ako ne izgradi stambeni objekat u ugovorenom roku?
Većina kupaca se odlučuje za kupovinu stana u novogradnji, ali šta se dešava onda kada je selidba već isplanirana, a stambeni objekat nije završen na vreme?
Probijanje rokova izgradnje
Glavno pitanje kupaca nekretnina u novogradnji jeste kada će konačno moći da uzmu ključ u ruke, a na ovo pitanje samo mogu odgovoriti investitori od kojih je nekretnina kupljena.
Zato je bitno da se kupci prilikom pregovora sa investitorom raspitaju o planiranom roku za izgradnju objekta i da u predugovoru definišu rok za završetak radova.
Kupci treba da imaju u vidu da kad je objekat u početnoj fazi izgradnje veći je rizik da će doći do kašnjenja u izgradnji. Na to da li će doći do produžetka roka izgradnje mogu uticati različiti faktori: posledice objektivnih okolnosti na koje investitor ne može da utiče, administracija, nepovoljni vremenski uslovi, promene koje se tiču države ili mesta u kome se vrši gradnja.
Koje su obaveze investitora koji kasni sa izgradnjom?
Nepredvidive situacije poput Rusko-ukrajinskog rata ili korone znatno su uticali na polje nekretnina, a kada govorimo o procesu izgradnje korona virus je ostavio velike posledice. Tokom pandemije većina građevinskih radova bila je obustavljena.
„ U slučaju više sile ili okolnosti na koje investitor ne može uticati mogu postojati opravdani razlozi za određena kašnjenja u završetku izgradnje objekata, te u tom slučaju neće postojati odgovornost investitora za kašnjenje u realizaciji ugovornih obaveza“, objašnjava Miloš Pavković diplomirani pravnik.
Ipak, nije retkost da građani budu na meti zloupotrebe od strane neproverenih investitora u takvim slučajevima, kupci su prinuđeni da se pozovu na zakon:
„ Zakon o obligacionim odnosima Republike Srbije predviđa odgovornost za štetu. Tako da lice koje je pretrpelo izvesnu štetu usled kašnjenja radova i probijanja rokova predviđenih u ugovoru u slučaju da ništa drugo nije predviđeno, može potraživati naknadu sa stvarnu pretrpljenu štetu i izgubljeni dobit po osnovu odredbi samog Zakona o obligacionim odnosima“, napominje Pavković.
U tom slučaju, kako kaže Pavković, postoji mogućnost da kupac raskine ugovor sa investitorom i da zahteva povraćaj uloženog novca.
Kako zaštititi kupce nekretnina?
Kako kupci ne bi bili oštećeni u slučaju da dođe do kašnjenja u izgradnji od strane investitora, oni se moraju zaštiti na vreme. Zato je veoma bitno da kupci pre same kupovine izvrše proveru investitora u ovlašćenim državnim institucijama ali i njegov dotadašnji rad.
Prva provera investitora može se izvršiti u Agenciji za privredne registre (APR), gde se jasno može videti da li ima pokriće gradnju, da li je do nešto zidao i da li je sve završio u roku i u okviru građevinske dozvole.
Takođe, građani treba da provere i način finansiranja investitora kako bi znali da li zgradu gradi u okviru projektnog finansiranja ili putem kredita, ovi podaci govore istovremeno da li investitor ima hipoteku na izgrađene stanove ili zemljište.
Predugovor još jedan je način da se kupci zaštite od moguće zloupotrebe od strane investitora. Poželjno bi bilo da kupci predugovor overe kod notara, jer će se na taj način pravno zaštititi ukoliko investitor odstupi od datog obećanja. Takođe, nije retkost da se cene materijala povećaju što povećava rizik od toga da investitor poveća i cenu kvadrata u međuvremenu, a predugovor upravo garantuje da je investitor dužan da ispoštuje dogovor sa kupcem.
„Ukoliko ne postoji mogućnost dogovora, svaka oštećena strana može potražiti zaštitu svojih prava u sudskom postupku pred nadležnim sudom“, zaključuje Miloš Pavković.
