Kupovinom stana preko agencije zaštićeni ste od prevara
Ako ste skupili dovoljno novca da kupite sebi stan i otisnuli se u avanturu traženja odgovarajuće nekretnine, pred vama su dva izbora – da angažujete agenciju u tom procesu ili da kupite nekretninu direktno od vlasnika, odnosno da uštedite oko dva odsto vrednosti upisane u kupoprodajni ugovor koji bi trebali da izdvojite za posredničku proviziju. „Halo oglasi nekrentine“ vas vode kroz proces kupovine stana u oba slučaja, a ponudićemo vam i nekoliko razloga, zašto agencijski trošak nije bacanje novca.
Mnogi građani se zalete, pa reše da zaobiđu agenciju, jer im se izdatak od dva odsto cene koju su platili za stan čini previše. To je, primera radi, ako su kupili stan za oko 50.000 evra, 1.000 evra agencijske provizije, plus PDV. Evo zašto to, kad se podvuče crta, nije trošak već pametno ulaganje.
Zašto kupovati preko agencije?
Ono zašto je bolje platiti na mostu nego kasnije mnogo više na ćupriji, odnosno zašto se trošak za angažovanje agencije na kupovini nekretnine, a takođe i prilikom prodaje iste, zapravo isplati jeste sprečavanje mogućih prevara i pravna sigurnost.
Iza većine prevara u prošlosti na tržištu nekretnina stajale su ranije osobe koje su se predstavljale kao investitori, a to naravno nisu bili. Tu su postojali i nesavesni, takozvani „divlji“ agenti, koji su radili mimo agencija i koji su bili tu samo dok ne uzmu svoju proviziju i onda vas ostavljali da sami završavate posao do kraja. Zato je cela branša trpela i gubila ugled. Sada je, izmenom zakonodavstva, svaki agent i agencija u obavezi da dobije licencu za rad, a uvedena je obaveza overe kod javnih beležnika koji proverava kompletnu dokumentaciju, čime su rizici od prevara minimizirani.
Ipak, angažovanje agenta nudi onu prvu vrstu sigurnosti, što je prilikom kupovine nekretnine, ali naravno i prodaje iste, složićete se, najvažnije. Najpre, ukoliko ste prodavac agent neće kod vas dovoditi svakoga i puštati ga u vaš stan, a ukoliko ste kupac vodiće vas u gledanje nekretnina koje imaju čiste papire i nisu problematične za prodaju.
Ponuda nekretnina koja se pokaže kupcima, prošla je obaveznu pravnu proveru, jer je to način na koji agencije rade. To je sa jedne strane, zaštita za vas kao kupca, jer je agencija detaljno proverila dokumentaciju, vlasništvo nad stanom i sve što je ključno, a vama kao nekome ko nije profesionalac u ovoj oblasti, može da promakne i da vas kasnije skupo košta.
Ušteda vremena i kaparisanje
Agenti ne samo da provere svu dokumentaciju, nego vam uštede potrebno vreme za obilazak nekretnina koje možda u oglasu „zazvuče“ kao da su sve što ste tražili, a u praksi se pokaže da nisu za vas. Agentu je posao da umesto vas sve to proveri i da vas informiše u kakvom je stanju nekretnina koju vam je ponudio da vidite. Takođe, objasniće vam i koliko vam je novca poterebno da uložite u svoj potencijalni novi stan, kako bi bio po vašem ukusu.
Takođe, agent je važan svedok i prilikom kaparisanja stana, što nikako ne smete raditi bez prisustva agenta ili vašeg advokata. Agencije pripremaju kompletnu dokumentaciju čime dobijate maksimalnu zaštitu.
Agentu je posao da, i kupcu i prodavcu, prilikom davanja kapare, tj. pre potpisivanja predugovora i ugovora, uruči primerak na kome se nalaze stavke obaveza obe strane. To može da bude na primer, obaveza vlasnika da izmiri sve račune za struju, infostan... i da dokaz o tome uruči agentu koji će proslediti kupcu. Ili na primer, da dopuni dokumentaciju kako bi promet protekao glatko.
Agencija može da bude od koristi i zato što, recimo, kada su u pitanju kreditni kupci, naglašava prodavcu i da je u obavezi da potpiše založnu izjavu.
Ako bismo pobrojali još neke od prednosti angažovanja agenta, to bi sigurno bilo i to što, agenti plaćaju oglašavanje, prodavci su zaštićeni od uznemiravanja, štite ceo pravni posao, završavaju veći deo administrativnog posla, a u interesu im je da zadrže svoj ugled i da ih preporučite drugima.
Više agencija – jedna provizija
Ako oglašavate stan na prodaju ili ste potencijalni kupac, to vas ne sprečava da jedan stan oglasite u više agencija. U tom slučaju, običaj je da prodavac plaća proviziju samo onoj agenciji koja zapravo i realizuje tu prodaju. Na tržištu postoji i ugovor o ekskluzivnom zastupanju i mada agencije na takav ugovor snize trošak provizije, to retko ko potpisuje.
Ko plaća agenciju, kupac ili prodavac?
Prilikom kupovine, odnosno prodaje stana, proviziju mogu da plate i kupci i prodavci, praksa je različita. Na primer, u Beogradu je praksa u poslednje dve godine da proviziju dele kupac i prodavac, svako po dva posto, dok je u Novom Sadu teret provizije od 3 posto na kupcu. Postoji nekoliko gradova u Srbiji gde je ova provizija obaveza prodavca nekretnine.
Ako odlučite da angažujete agenta, dodatna pogodnost je i ta što besplatno dobijate i usluge njihovog pravnika, koji prvenstveno podrazumevaju standardnu proveru dokumentacije i krojenje predugovora, kupoprodajnog ugovora...
Notari – bezbednosni tampon
Uvođenjem javnih beležnika država je postigla to da postoji još jedan nivo provere “ispravnosti“ nekretnine i oni su zaduženi, između ostalog, da provere i da li je bilo neke ranije overe. Oni neće overiti ugovor, ukoliko niste obezbedili kompletnu dokumentaciju, što kupce ili prodavce nekretnina poprilično štiti. Na kraju, notari štede vreme i agentima i prodavcima i kupcima.