Na koji način bi novi zakon mogao da štiti vlasnike stanova do 60 kvadrata?
Za sve građane Srbije koji žive u svom stanu, veličine do 60 kvadratnih metara, stižu dobre vesti iz domena socijalne zaštite porodice. Predložene izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju donose značajnu zaštitu prava na stambeni prostor, sa ciljem da se obezbedi siguran dom – i porodici i pojedincima.
Vlada je početkom meseca na sednici usvojila Predlog izmene Zakona o izvršenju, nakon čega je upućenNarodnoj skupštini na razmatranje.
Ko je zaštićen novim zakonom
Prema novom predlogu, osoba koja poseduje stan u kojem živi sama ili sa porodicom neće moći da izgubi svoj dom (ukoliko je on jedina nepokretnost izvršnog dužnika) zbog dugova prema bankama, komunalnim preduzećima ili telekomunikacionim operaterima, i to pod sledećim uslovima: da dug ne prelazi polovinu tržišne vrednosti nekretnine, da je stan manji od 60 kvadrata i da osoba na toj adresi ima prijavljeno prebivalište najmanje pet godina.
Nažalost, u prošlosti je bilo primećenih, realnih primera iz prakse, kada građani naprave velike dugove zbog neplaćenih računa, a onda im izvršitelji nalože iseljenje.
Takođe, postoji niz slučajeva mladih porodica koje su kupile prvi stan uz kredit, a koje su zbog neočekivanih finansijskih problema bile u riziku da izgube jedini dom.
Pomenimo još jednu situaciju, u kojoj osoba duguje telekomunikacionom operateru ili banci, ali nema drugu imovinu. Pre zakonskih izmena, javni izvršitelj bi mogao da pokrene prinudnu prodaju stana. Predlog izmene Zakona o izvršenju sada jasno definiše da se jedina nekretnina ne može uzeti u izvršenje, čime se direktno štiti osnovno ljudsko pravo na dom.
Kako treba da funkcioniše zaštita stambenog prostora
Ako zakon stupi na snagu (Narodna skupština ga usvoji i realizuju se svi zakonski koraci), predmet izvršenja radi namirenja novčanog potraživanja više neće moći da bude jedina nekretnina u isključivoj svojini dužnika koja služi za stambene potrebe, ukoliko ispunjava pomenute uslove.
Sud, po službenoj dužnosti, proverava da li nekretnina spada u zaštićene. Ako se utvrdi da je reč o jedinom stanu koji ispunjava zakonske kriterijume, predlog za izvršenje biće odbijen. Slična pravila važiće i u slučajevima kada osoba nije raspolagala drugom imovinom u poslednje tri godine – nije je prodala, poklonila, niti se odrekla prava na nasleđe.
Dužnici, takođe, mogu podneti zahtev sudu da se utvrdi da nekretnina ne može biti predmet izvršenja, čak i ako je javni izvršitelj već doneo zaključak o pokretanju postupka. Sud ima osam dana da odluči, a protiv rešenja se može uložiti prigovor veću sačinjenom od troje sudija. Do donošenja pravnosnažnog rešenja, izvršni postupak se obustavlja.
Izuzeci i zaštita poverilaca
Iako je predviđeno da zakon snažno štiti građane, predviđeni su i neki izuzeci. Zaštićena pravila ne važe ako je dužnik izričito dao saglasnost da se na nekretnini sprovede izvršenje ili ako dug proističe iz zakonskog izdržavanja (alimentacije), odnosno krivičnog dela. Na taj način se uspostavlja ravnoteža između prava građana na dom i interesa poverilaca, a u isti mah se sprečavaju zloupotrebe, poput skrivanja imovine ili rasprodaje drugih nekretnina da bi se izbeglo izvršenje.
Odgovor izvršitelja i stav resornog ministarstva
U Komori javnih izvršitelja kažu da će poštovati svaku odluku zakonodavca. Ipak, stručnjaci upozoravaju na postojanje ozbiljnog problema na koji se pomenute izmene ne odnose, a to je zaštita trećih lica.
Konkretno se misli na kupca koji je, recimo, pošteno platio stan u izgradnji, ali ga još ne može uknjižiti zbog problema sa upotrebnom dozvolom ili propustima investitora. On bi, tako, mogao da izgubi nekretninu u izvršnom postupku, jer se stan u tom trenutku vodi na ime investitora. Stručna javnost je još pri donošenju zakona ukazivala na ovu “rupu” u praksi.
Međutim, u Ministarstvu pravde poručuju da su nova rešenja usklađena s Ustavom, jer istovremeno štite pravo na dom i omogućavaju naplatu potraživanja kroz druge oblike imovine. Poslanici Skupštine Srbije bi trebalo da se oglase uskoro, a na građanima i poveriocima je da kroz praksu vide kako će se stvari odvijati.
Evropski standardi i važnost ove promene
Cilj predloga Zakona je da efikasnije zaštiti pravo na porodicu i stambeni dom, što je garantovano Evropskom konvencijom o ljudskim pravima. Evropski sud za ljudska prava više puta je isticao da izuzimanje jedine nekretnine iz izvršenja predstavlja neophodan mehanizam za zaštitu privatnog i porodičnog života. Za mnoge porodice i pojedince, to znači miran san i sigurnost da njihov jedini dom neće biti izgubljen zbog finansijskih problema ili dugova, što dugoročno jača poverenje u pravni sistem.
Evropski sud za ljudska prava je mnogo puta naglašavao sledeće: država ne sme dozvoliti da dugovanja pojedinca automatski ugroze njegov stambeni prostor.
Štaviše, sud je u više presuda presudio protiv zemalja u kojima su građani gubili jedine stanove ili kuće zbog dugova, ocenjujući takva postupanja kao povredu člana 8 Konvencije, koji štiti pravo na privatni i porodični život.
U slučaju iz 2017. godine, Evropski sud za ljudska prava je presudio u korist muškarca čiju je porodičnu kuću u Sloveniji lokalni sud prodao, da bi namirio dug prema komunalnom preduzeću, iako je dug iznosio svega 124 evra. Sud je ocenio da je time prekršeno pravo na "mirno uživanje imovine" (član 1. Protokola 1) i da nije postignut "fer balans" između javnog interesa i zaštite individualnih prava. Slovenija je morala da plati obeštećenje od 85 000 evra, preneo je tada euractiv.
U pogledu važnosti ove izmene, treba pomenuti i sprečavanje lančanih posledica. Naime, kada ljudi ostaju bez svojih domova, to može izazvati dodatne finansijske teškoće, povećati socijalnu pomoć države i stvoriti pritisak na tržište nekretnina. Predložena izmena zakona ima potencijal da smanji ovakve domino-efekte i doprinese stabilnijem i predvidljivijem finansijskom okruženju, ali može biti i dvosekli mač.
Moguća posledica - teži put do kredita
Prinudne prodaje, koje su do sada bile jedan od izvora jeftinijih stanova, mogle bi se smanjiti, što znači manju ponudu takvih nekretnina.
Za banke, telekomunikacione operatere i druga preduzeća, aktuelne norme bi potencijalno otežale naplatu potraživanja, što može dovesti do strožih kriterijuma pri odobravanju kredita, većih kamata za građane sa slabijom kreditnom istorijom ili do jačeg pritiska na alternativne instrumente obezbeđenja.
