Nekretnine i ugovor o doživotnom izdržavanju
11.4.2013.
Do sada ste nam na pitanjacitalaca@halooglasi.com više puta pisali i tražili pojašnjenja kada je u pitanju kupovina stanova koje je prodavac stekao na osnovu Ugovora o doživotnom izdržavanju. Činjenica je da je kod kupovine ovakvih stanova neophodna pravna pomoć, pa ćemo vam uz pomoć dip. pravnika i stručnog saradnika Halo oglasi nekretnine & građevinarstvo, Tamare Jurenić predstaviti najvažnije i navesti koje su sve opasnosti i rizici prilikom kupovine nekretnine.
Šta je ugovor o doživotnom izdržavanju?
Ugovor o doživotnom izdržavanju je ugovor kojim se jedna ugovorna strana, koja se naziva primalac izdržavanja, obavezuje da se posle njegove smrti na drugu ugovornu stranu, davalac izdržavanja, prenese svojina tačno određenih stvari ili neka druga prava, a davalac izdržavanja se obavezuje da ga, kao naknadu za to, izdržava i brine o njemu do kraja njegovog života i da ga posle smrti sahrani. Predmet samog ugovora najčešće su nekretnine, najviše stanovi, ali mogu biti i veće nekretnine, kao što su kuće ili vikendice.
Imovina iz ugovora ne ulazi u sastav zaostavštine
Ugovor o doživotnom izdržavanju je jedan od veoma retkih ugovora koje overava sudija lično, pa je samim tim i njegova važnost velika. Glavna posledica se sastoji u tome da imovina obuhvaćena ovim ugovorom ne ulazi u sastav zaostavštine, što znači da naslednici, posle njegove smrti ne nasleđuju, recimo, stan koji je predmet ugovora o doživotnom izdržavanju. Zato je, kako naglašava Tamara Jurenić, veoma važno da sudija upozori obe strane, naročito primaoca izdržavanja, da nakon njegove smrti naslednici nemaju pravo na taj stan, kuću, odnosno imovinu koja je predmet samog ugovora o doživotnom izdržavanju. Ovaj momenat je upravo taj zbog koga i dolazi do velikih problema prilikom kupovine nekretnine od osobe koja je na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju dobila stan.
„Kako biste bili sigurni da je stan, koji ste stekli, na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju zaista vaš, najbolje je da se, nakon smrti primaoca izdržavanja, sprovede ostavinska rasprava, kako bi se svi naslednici upoznali sa situacijom i kako bi se otklonile sve, eventualne poteškoće“, savetuje Tamara. Stan se regularno može uknjižiti na ime novog vlasnika, pa je, kao i kod kupovine stanova, potrebno platiti porez, najčešće tek nakon smrti primaoca izdržavanja.
Da li zakonski naslednici mogu tražiti poništavanje ugovora?
Na zahtev zakonskih naslednika primaoca izdržavanja, sud može poništiti ugovor o doživotnom izdržavanju, ako zbog bolesti ili starosti primaoca izdržavanja, ugovor nije predstavljao nikakvu neizvesnost za davaoca izdržavanja. Oni to mogu učiniti, odnosno zahtevati poništaj ugovora, u roku od jedne godine od dana saznanja za ugovor (pri čemu taj rok ne može početi da teče pre primaočeve smrti), a najkasnije u objektivnom roku od tri godine od dana smrti primaoca izdržavanja. Dakle, iako ugovor overava sudija lično, njega je moguće raskinuti i od strane naslednika, što može predstavljati veliki problem, naročito ako ste došli do stana od osobe koja je tu nepokretnost stekla ovim ugovorom, jer ako se on poništi, gubite pravo na nekretninu.
Zbog toga, ako vam se baš dopadne takav stan, angažujte pravnika, sa kojim ćete detaljno proučiti sam sadržaj ugovora i uvideti da li ima naslednika, kao i da li su svi oni obavešteni o postojanju ovakvog dokumenta i o ishodu koji proističe iz njega.
Kupovina stana stečenog ugovorom o doživotnom izdržavanju
Nakon što se stekne vlasništvo nad stanom, novi vlasnici veoma često odmah požele da takav stan odmah i prodaju, pa takvih situacija na tržištu ima, potvrdili su nam u agenciji za nekretnine „Arena“.
„Pre nego što krenete u samu proceduru kupovine, angažujte pravnika ili proverenu agenciju za nekretnine, čiji će pravnici detaljno utvrditi: koliko je pre smrti primaoca izdržavanja zaključen ugovor o doživotnom izdržavanju, koliko godina je imao primaoc izdržavanja u momentu zaključenja ugovora, kao i da li je ugovor overen pred sudijom. Provera svega ovoga je veoma važna, jer su to osnovi za ništavnost takvog ugovora i za njegovo pobijanje od strane zakonskih naslednika, što bi za novog kupca svakako bio veliki problem“, objašnjava Tamara.
Da li su prava naslediva ili prenosiva?
Postavlja se pitanje da li su prava stečena ovim ugovorom prenosiva, na šta nam je Tamara odgovorila: „Potraživanja primaoca izdržavanja ne mogu se preneti na drugoga, a posle smrti davaoca izdržavanja njegove obaveze prelaze na njegovog bračnog druga i potomke koji su pozvani na nasleđe, ako oni na to pristanu, a ako ne pristanu na produženje ugovora, ugovor se raskida i oni ne mogu zahtevati naknadu za ranije dato izdržavanje. Međutim, ako bračni drug i potomci davaoca izdržavanja nisu u stanju da preuzmu ugovorne obaveze, mogu zahtevati naknadu od primaoca izdržavanja, koju određuje sud po slobodnoj oceni ceneći imovno stanje primaoca izdržavanja i onih koji su bili ovlašćeni na produženje ugovora (dakle imovno stanje bračnog druga i potomaka davaoca izdržavanja koji su pozvani na nasleđe).
Dakle, nekretnine stečene na ovaj način su potpuno legalne i veoma često se možete susresti sa njima, naročito kada je kupoprodaja u pitanju. U agencijama naglašavaju da se nekada iza stanova koji se oglašavaju po veoma niskim cenama, privlačnim kupcima, uglavnom krije ugovor o doživotnom izdržavanju, ali da nešto nije regulisano kako treba, pa vam savetujemo da nekretninu nikako ne kupujte na brzinu, jer se može dogoditi da naslednici nisu obavešteni o postojanju ugovora, pa se može dogoditi da pokrenu sudski postupak, kojim će se dokazati da on ipak pripada njima.
U svakom slučaju vam savetujemo da se, pre kupovine, konsultujete sa pravnikom, kao i da nam vaša pitanja i dalje šaljete na pitanjacitalaca@halooglasi.com, a mi ćemo vam uz stručnu pomoć u najkraćem mogućem roku odgovoriti.
Izvor: Halo oglasi
