Selektivni bum na tržištu nepokretnosti – vrednost raste, kupovine padaju
Stanovi – glavna snaga tržišta
Ni tokom 2025. godine nije se promenila ključna tendencija da stanovi nose najveći deo tržišta. Vrednost njihovog prometa je u prvom polugodištu iznosila 2,3 milijarde evra, čineći čak 60 odsto ukupne tržišne vrednosti nepokretnosti na nivou cele države. Istovremeno, broj ugovora o kupoprodaji stanova porastao je za osam odsto, na 23.739 transakcija.
Cene su nastavile da rastu, ali znatno umerenije nego prethodnih godina. Prosečna cena kvadrata u starogradnji na nivou Srbije dostigla je 1.856 evra po kvadratu, što je skok od 11 odsto, a prosečna cena novogradnje je ostala maltene ista kao lane – 1.776 evra.
Najviše cene su, očekivano, zabeležene u Beogradu, posebno u centralnim opštinama i novijim stambenim kompleksima. Apsolutni rekorder ostaje Beograd na vodi, gde je najskuplji kvadrat prodat za 9.805 evra, a najskuplji stan za 1,83 miliona evra.
Prestonica takođe dominira tržištem stanova i po ukupnoj vrednosti transakcija, budući da je čak 53 odsto ukupne vrednosti prometa stanova realizovano upravo na toj teritoriji.
Krediti ponovo rastu
Jedan od najvažnijih trendova 2025. godine jeste oporavak kredita. Nakon što je u 2023. došlo do pada broja kupovina preko hipoteke, ova godina donosi preokret. Tako je u prvom polugodištu, prema podacima RGZ-a, 13 odsto svih kupoprodaja finansirano kreditima, što je skok od pet procentnih poena u odnosu na prošlu godinu.
U segmentu stanova, taj skok je još izraženiji – 30 odsto kupovina stanova realizovano je putem kredita, u odnosu na 21 odsto iz 2024. Najveći rast kreditnog finansiranja primetan je u Beogradu (36 odsto), ali i u Vojvodini, gde su kreditne kupovine činile 32 odsto transakcija.
U praksi, to znači da se deo kupaca, koji se 2022. i 2023. godine povukao sa tržišta usled visokih kamata, sada polako vraća. Na ovaj trend su dobrim delom uticali i krediti za mlade uzrasta između 20 i 35 godina, koji mogu da kupe stan uz minimalno učešće od jedan odsto.
Manje transakcija, ali značajno veća vrednost
Dok su stanovi nastavili da rastu i po obimu i po vrednosti, segment stambenih kuća je zabeležio zanimljiv obrt. Broj prodatih kuća je u prvih šest meseci ove godine opao za 4,9 odsto, ali je ukupna vrednost prometa porasla za 8,9 odsto.
Razlog za to je polarizacija tržišta: s jedne strane – uporno pada interesovanje za skromnije kuće u manjim, ruralnijim sredinama, a sa druge strane – sve više raste potražnja za kvalitetnim kućama u široj zoni Beograda, Novog Sada i većih gradova.
Raspon cena je, pritom, ekstremno širok: kreće se od simboličnih 500 evra za trošne kuće u unutrašnjosti, do impresivnih 3,8 miliona evra za najskuplju kuću, koja se kao i najskuplji stan, nalazi na Savskom vencu. Najtraženije su kuće površine od 70 do 120 kvadrata, koje čine dobrih 46 odsto ukupnog prometa.
Cene garaža i dalje skaču
Garažna mesta i dalje su među najstabilnijim segmentima tržišta – toliko stabilnim da cene rastu čak i onda kada pada broj transakcija.
U prvom polugodištu 2025. broj kupoprodaja garažnih prostora smanjen je za 15 odsto, ali je ukupna vrednost porasla za 14,7 odsto. Ukupno je prodato 6.854 garaža i garažnih mesta, a najveći promet realizovan je u Beogradu, koji drži čak 48 odsto ovog tržišta. Cena garažnih mesta kretala se od 500 evra (Pančevo, Palilula) do čak 66.000 evra – opet na Savskom vencu. I druge atraktivne gradske opštine, kao što su Vračar, Stari grad ili Novi Beograd, gotovo neupitno beleže transakcije vredne više od 30.000 evra.
Vikendice i planinski apartmani
Nakon eksplozije potražnje za vikendicama tokom pandemije, ovaj segment tržišta u 2025. pokazuje prve očiglednije znakove hlađenja. U prvom polugodištu je zabeležen pad broja transakcija za 11 odsto u odnosu na prethodnu godinu. Vojvodina prednjači po vrednosti prometa, sa udelom od 59 odsto u ukupnim transakcijama ove vrste nepokretnosti.
Cene apartmana na planinama ostaju relativno stabilne:
- Kopaonik: 1.378-1.662 evra po kvadratu, u zavisnosti od starosti objekta;
- Divčibare: oko 1.600 evra po kvadratu;
- Zlatibor: 1.386-1.417 evra po kvadratu;
- Veliko Gradište: prosečno 1.012 evra po kvadratu, uz 206 transakcija u samo šest meseci – najživlje tržište apartmana u zemlji.
Potražnja za turističkim apartmanima ostaje stabilna, ali je pre svega vođena investicionom logikom – kupci su shvatili da mogu ubirati pasivni prihod od rentiranja stanova u popularnim planinskim centrima i taj biznis se pokazao kao dobra dugoročna strategija. Uz to, nekretnina je „sigurna luka“ među investicijama.
Građevinsko zemljište
Građevinsko zemljište je jedan od najboljih pokazatelja budućih investicionih ciklusa. U prvom polugodištu 2025. godine, u Srbiji je prodato zemljišta za ukupno 274 miliona evra, što čini oko sedam odsto ukupne tržišne vrednosti. Broj transakcija opao je za dva odsto, ali se vrednost zadržala na gotovo identičnom nivou kao prethodne godine. To ukazuje na i dalje stabilnu aktivnost investitora u većim gradovima, ali i na rast cena atraktivnih parcela.
Beograd čini više od 50 odsto vrednosti ukupno prodatog građevinskog zemljišta u Srbiji, dok se po obimu prometa ističu i Novi Sad i opštine u njegovoj okolini.
Poljoprivredno zemljište
Za razliku od većine drugih segmenata, tržište poljoprivrednog zemljišta pokazuje jasan pad. U prvoj polovini godine zabeleženo je 10,8 odsto manje kupoprodaja, a ukupna vrednost prometa niža je za 10,5 odsto. Najskuplje poljoprivredno zemljište prodato je u opštini Kula – po ceni od 1,24 miliona evra za parcelu od 86 hektara, dok je najskuplji kvadrat bio u Irigu.
Vojvodina apsolutno prednjači u ovom domenu, sa udelom od 70 odsto u ukupnoj vrednosti prometa, što je trend koji se ne menja godinama unazad. Sever Srbije je poznat po plodnoj zemlji, visokog kvaliteta, i tradicionalno privlači kupce vikendica, odnosno kuća sa njivom.
Nekretnine se i dalje kupuju, ali opreznije
Da rezimiramo, tržište nepokretnosti u Srbiji u 2025. godini više nije tržište „sveopšte potražnje“ kakvo je bilo tokom 2021. i 2022. Usporavanje ekonomije, kamate i novi prioriteti kupaca – doveli su do jasne selekcije. Dok raste potražnja za stanovima u većim gradovima i na kvalitetnim lokacijama, istovremeno se interesovanje za manje atraktivne oblasti smanjuje. Kuće kupuju oni koji mogu da priušte veći nivo investicije, garaže ostaju sigurno utočište kapitala, planinski apartmani se drže stabilno, a poljoprivredno zemljište je u fazi hlađenja – ostaje da se vidi koliko će ta faza trajati. Ipak, iako broj transakcija u pojedinim segmentima opada, ukupna vrednost tržišta raste, što znači da se Srbija i dalje nalazi u ciklusu u kojem nekretnine ostaju jedan od ključnih oblika investiranja i stubova ekonomije, ali sada uz racionalniju potražnju i opreznije kupce.
