Šta mora da stoji u predugovoru i ugovoru o kupoprodaji nekretnine
Sklapanje predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine veoma je važan korak prilikom kupovine stana. U procesu kupoprodaje oba ugovora su važna, jer se tako dobija maksimalna pravna zaštita kupca i prodavca i regulišu odnosi. Evo i šta ti dokumenti treba da sadrže.
Da krenemo redom, a prvi na redu je predugovor. Ovaj dokument potpisujete kad dogovorite prodaju, odnosno kupovinu nekretnine. Predugovorom se prodavac obavezuje na određene uslove, a kupac se pravno štiti, jer već prilikom potpisivanja predugovora isplaćuje kaparu.
Predugovor – prava i obaveze
U predugovoru pre svega se navode podaci o samoj nepokretnosti: kvadratura, adresa, vlasništvo. Poželjno je da nekretnina bude uknjižena, pa su u tom smislu potrebni i podaci iz katastra nepokretnosti, koji obuhvataju redni broj upisa kao i broj parcele. Kako bi kupac bio potpuno siguran da je prodavac vlasnik te nekretnine u predugovor se unose i podaci kada i na koji način je nepokretnost postala njegovo vlasništvo.
Deo predugovora je i dogovorena cena nepokretnosti, kao i visina kapare koju kupac plaća upravo na dan potpisivanja, odnosno overe predugovora kod javnog beležnika. Kapara po pravilu iznosi 10 odsto od ukupne vrednosti nekretnine, mada može da bude i odstupanja na ovaj iznos.
Predugovor sadrži i rok za isplatu ostatka kupoprodajne sume, kao i način otplate, u zavisnosti od toga da li je kupac kreditni ili takozvani keš kupac. Ukoliko se ne odredi drugačije, zakonski rok za predugovor je 60 dana, što znači da u tom roku kupac mora da isplati ostatak sume, a prodavac završi svoje obaveze pre potpisivanja glavnog ugovora.Prilikom overe predugovora potrebno je da, ukoliko je prodavac u braku, bude obezbeđena i pisana saglasnost bračnog partnera.
Overa predugovora košta 10.080 za kupoprodajnu vrednost nekretnine do pet miliona dinara, a duplo je veća cena za vrednost koja prelazi navedenu cifru.
Kako vas štiti predugovor?
U predugovoru su takođe definisane obaveze prodavca i kupca, a između ostalog i iznos odštete ukoliko neka strana odustane od prodaje, odnosno kupovine. Tako, na primer, ako se kupac predomisli, prodavac ima pravo da zadrži kaparu, a ako se prodavac predomisli dužan je da kupcu vrati dupli iznos kapare. Međutim, ako do prodaje ne dođe zbog više sile, prodavac samo vraća kaparu.
Predugovor obično služi kreditnim kupcima kako bi u tom period banka proverila dokumenta i odobrila kredit. Važno je napomenuti da, ako je zajam osiguran kod Nacionalne korporacije za osiguranje kredita, proces provere može trajati nešto duže, čak i do dva meseca.
Ovim dokumentom se i prodavac obavezuje da isplati sva zaostala dugovanja za komunalije do ulaska kupca u posed, kao i da će isprazniti nekretninu od svih lica istvari. Važno je napomenuti da je potrebno navesti i da, ukoliko nakon useljenja novog vlasnika stignu zakasneli računi, troškove njihovog plaćanja snosi isključivo stari vlasnik.
Važno je imati na umu da predugovor štiti i garantuje rok isplate nekretnine, ali se ne može koristiti kao dokument kojim se utvrđuje pravo svojine na nepokretnost.
Ugovor – finalni dokument
Ispunjavanjem ovih zahteva ostvareni su svi uslovi za potpisivanje kupoprodajnog ugovora, ili, sa druge strane, ukoliko kupoprodaja nije uslovljena prethodnom prodajom stanova, kreditima... postupak potpisivanja predugovora i nije neophodan, već se odmah može pristupiti potpisivanju ugovora i njegovoj obaveznoj overi kod javnog beležnika.
U glavnom ugovoru najpre je opisana nepokretnost i navedena je cifra koja je isplaćena na ime kapare, ukoliko je najpre došlo do potpisivanja predugovora. Kupac može da ostavi kaparu i u kešu, uz priznanicu, u iznosu do 10.000 evra, mada to ne savetujemo.
U ugovoru će pisati i da je kupac pregledao nekretninu i da je kupuje u viđenom stanju, ali da prodavci i dalje odgovaraju za skrivene mane, prema Zakonu o obligacionim odnosima.
Takođe, prodavci garantuju da ne postoji pravo niti pravna pretenzija trećeg lica koje bi na bilo koji način ugrožavalo, umanjilo ili ograničilo pravo kupca.
Glavnim ugovorom se kupac, po pravilu, obavezuje da istog dana ili najkasnije u roku od dva radna dana, na račun prodavca uplati sumu koju duguje, odnosno isplati nekretninu u celosti. Sa druge strane, kroz Ugovor prodavac treba da da pristanak da kupac na osnovu glavnog ugovora može da upiše pravo svojine na nekretnini u katastru bez daljeg prisustva ili saglasnosti prethodnih vlasnika, što je u pravu poznato kao clausula intabulandi.
To je ujedno i poslednji korak nakon kojeg su odnosi prodavca i kupca regulisani i takoreći završeni. Danom overe glavnog ugovora prodavac je u obavezi da izađe iz stana i da kupcu preda sve ključeve, odnosno kupac ulazi u posed nepokretnosti. Imajte na umu da se i za overu ugovora plaća taksa u istom iznosu kao i za predugovor, zavisno od vrednosti predmetne nepokretnosti. Overu, po pravilu, plaća kupac.
