Stan u Beogradu – sigurna luka ili skroman prinos?
Stan u srpskoj prestonici decenijama se doživljava kao najstabilniji oblik ulaganja, posebno ako imamo u vidu da je Beogradska berza „uspavana“, odnosno da je tržište kapitala prilično oskudno, pa su nekretnine primarni oblik čuvanja kapitala.
Osim toga, za razliku od finansijskih instrumenata koji traže određeni nivo znanja, praćenje tržišta i toleranciju na volatilnost i rizik, nekretnina je jednostavna za razumevanje – kupiš, izdaš, čuvaš vrednost. Upravo ta jednostavnost učinila je stan, a u poslednje vreme i garaže i kuće, gotovo univerzalnim odgovorom na pitanje „gde sa novcem“, naročito u društvu koje je kroz istoriju više puta iskusilo inflaciju, devalvaciju i finansijske lomove.
Upravo zato što se stan često posmatra kao „sigurna luka“, on se retko analizira kao puka investicija. U praksi, mnogo se češće kupuje na osnovu osećaja, iskustva iz prošlih ciklusa i priča iz okruženja, nego na osnovu konkretne računice. Imati stalni posao i svoju nekretninu zapravo je dublje ukorenjen narativ na Balkanu, koji takođe utiče na cene – upravo zato što društvo neguje vrednost posedovanja sopstvenih „kvadrata za stanovanje“.
Međutim, kada se sve sabere – od ulaznih troškova do realnih prihoda i dugoročnih rizika – čini se da je povrat na stan u Beogradu danas dosta skromniji nego što se inače pretpostavlja.
Cena na oglasu nije krajnja brojka
Krenimo od kupovne cene. Kada pogledamo cene kvadrata, reklo bi se da je cena stana jedna relevantna brojka, ali ona je, u stvari, tek polazna tačka. Na primer, stan od oko 50 kvadrata – što je jedna od najtraženijih kvadratura – u urbanijim delovima grada danas se prodaje u rasponu od približno 140.000 do 165.000 evra, u zavisnosti od lokacije, godine izgradnje i stanja zgrade, odnosno celokupnog kvaliteta. Ipak, retko koji kupac, odnosno budući vlasnik stana zaista i finalizuje kupovinu u tom iznosu. Kod starogradnje se na ugovorenu cenu dodaje porez na prenos apsolutnih prava (2,5 odsto), dok je kod novogradnje PDV (10 odsto) već uključen u cenu, a tu su još i agencijska provizija, notarski i administrativni troškovi, kao i rashodi za opremanje stana tako da on bude barem „prihvatljiv“ na tržištu izdavanja.
U praksi, ukupna početna ulaganja gotovo uvek premaše oglašenu cenu za dodatnih osam do deset odsto. To znači da se realna investicija vrlo često završava u rasponu od 155.000 do 180.000 evra za pomenutu kvadraturu na atraktivnijoj lokaciji. Ta razlika između „cene stana“ i „cene investicije“ presudna je za kasniju računicu prinosa, ali se iz nekog razloga redovno zanemaruje. Drugim rečima, investicija ne počinje u trenutku potpisivanja ugovora, već tek kada je stan doveden u stanje u kojem može da generiše prihod.
Drugi deo ove analize odnosi se na prihode od izdavanja. Dugoročni najam ostaje dominantan model, posebno nakon što je tržište kratkoročnog izdavanja osetno posustalo. Neto mesečne kirije u Beogradu, nakon obračunavanja poreza, danas se najčešće kreću između 600 i 850 evra. Na prvi pogled, to deluje kao solidan prihod: na godišnjem nivou, reč je o sedam do deset hiljada evra. Međutim, ovo je teorijski maksimum, pod pretpostavkom da stan tokom cele godine ima zakupca i da nema nepredviđenih troškova.
U realnosti, takav scenario je pre izuzetak, nego pravilo, posebno imajući u vidu da turizam u Srbiji, pa i u Beogradu, posustaje već mesecima unazad. Naime, ne samo da je turista manje, nego se i kraće zadržavaju, i u poslednje vreme su stranci više zainteresovani za planine i banje nego za urbane centre. To automatski znači da se vlasnici stanova sada manje oslanjaju na prihod od kratkoročnog zakupa, više računajući na dugoročno rentiranje. Uz to, čak i u najtraženijim delovima grada, kao što su Stari grad, Novi Beograd, Savski venac, period bez zakupca je gotovo neizbežan. Nekada je to nekoliko nedelja, a nekada čitav mesec.
Svemu ovome treba dodati i troškove redovnog održavanja, povremene popravke, zamenu bele tehnike, kupovinu novog nameštaja ili sanaciju sitnih kvarova koji se javljaju tokom vremena. Sve i da je zgrada nova, amortizacija ne može da se izbegne – jednostavno, deo prihoda od izdavanja ne predstavlja čistu dobit, već se dugoročno vraća u održavanje i „osvežavanje“ same nekretnine.
Kada se svi ti faktori uključe u računicu, realni godišnji prihod od izdavanja se spušta na raspon od približno 6.000 do 9.000 evra – i to još uvek nije konačan neto iznos. Održavanje, osiguranje, nepredviđeni izdaci i povremene intervencije dodatno umanjuju prihod. Često zanemarena stavka je i upravljanje stanom: komunikacija sa zakupcima, rešavanje problema, administracija i organizacija popravki. Čak i kada se taj angažman ne plaća trećem licu, on ima svoju cenu u vremenu i energiji vlasnika, a to su faktori koje je lako predvideti.
Nakon što se sve to oduzme, neto iznos koji zaista ostaje vlasniku najčešće se svodi na 6.000 do 8.000 evra godišnje. Kada se taj iznos uporedi sa ukupno uloženim kapitalom, dolazi se do ključnog podatka koji otkriva koliko se stan u prestonici realno isplati kao investicija: realni neto prinos od izdavanja stana u Beogradu danas iznosi između 3,5 i 4,5 odsto godišnje. To je znatno niže nego pre desetak godina, kada su ulazne cene bile niže, a rast kirija brži i izraženiji. Dakle, ne može se reći da stan sam po sebi nije dobra investicija, posebno u našem glavnom gradu, ali je povrat od ulaganja upitan u poređenju sa periodom pre.
Upravo je to tačka gde dolazi i do poređenja sa drugim oblicima ulaganja. Prinos od četiri odsto godišnje, u uslovima relativne stabilnosti, nije zanemarljiv. Međutim, on više ne spada u kategoriju visokog prinosa. Naprotiv, približava se prinosima kakve nude konzervativni finansijski instrumenti, uz razliku da nekretnina nudi manju volatilnost na dnevnom nivou i snažan psihološki osećaj sigurnosti. Taj osećaj je, međutim, često teži od same brojke.
Treći sloj analize odnosi se na rast vrednosti same nekretnine, gde se najčešće stiče pogrešan zaključak. Period između 2017. i 2023. godine, tokom kog su cene kvadrata u Beogradu snažno rasle, ostavio je dubok trag u očekivanjima kupaca. Mnogi i dalje polaze od pretpostavke da je takav rast „normalno“ stanje tržišta, a ne izuzetak. Međutim, taj ciklus je bio rezultat specifične kombinacije faktora: rekordno niskih kamatnih stopa, obilja likvidnosti, inflatornih pritisaka i lokalnih okolnosti koje su dodatno podstakle potražnju.
U aktuelnom okruženju, tržište pokazuje drugačiju dinamiku. Rast je znatno sporiji, selektivan i koncentrisan na određene mikrolokacije, dok se u drugim segmentima primećuje stagnacija. Dugoročno posmatrano, realno je očekivati umeren rast vrednosti stana, od oko jedan do dva odsto godišnje iznad nivoa inflacije. To znači da nekretnina može očuvati realnu vrednost kapitala, ali da više ne treba računati na konstantne dvocifrene dobitke.
Šta nam, zapravo, ostaje?
Kada se taj umeren rast uključi u ukupnu računicu, dolazi se do potencijalnog ukupnog povrata od pet do šest odsto godišnje. Međutim, važno je naglasiti da je to mogući scenario, a ne zagarantovan ishod. Taj scenario zavisi od makroekonomskih uslova, kretanja kamatnih stopa, demografskih trendova i opšteg stanja tržišta rada. Nekretnina, za razliku od štednje ili obveznica, nema unapred definisan prinos.
Sve to vodi zaključku da stan u Beogradu više nije instrument za brzo uvećanje kapitala, već se njegova osnovna funkcija pomerila ka očuvanju vrednosti, stabilnosti i dugoročnom planiranju. Za mnoge kupce, stan danas ima ulogu svojevrsne privatne penzije ili „sidra“ u ličnim finansijama, odnosno imovine koja ne mora nužno da donosi visok međugodišnji prinos, ali pruža stabilan i predvidljiv prihod na duge staze.
Najčešća greška nastaje onda kada se snažan rast iz prethodnih godina bez mnogo razmišljanja preslika u budućnost, dok se bruto kirija uzima kao zamena za stvarni povrat. Uz takav pristup, lako se gube iz vida troškovi, promenjena dinamika tržišta i činjenica da se beogradske nekretnine danas nalaze u drugačijoj fazi. Tako se stan sve češće kupuje kao način očuvanja vrednosti i dugoročne finansijske stabilnosti, a sve ređe kao sredstvo za brzo i značajno uvećanje kapitala. To nije nužno loša vest, ali jeste pomak u odnosu na očekivanja koja su godinama oblikovala ponašanje kupaca na domaćem tržištu.
