Stanovi u Beogradu planu u tren oka, a kirije i dalje ne popuštaju
Na beogradskom tržištu zakupa stanova i dalje vlada pravilo “ne trepći – propustićeš priliku”. Dobar primer za to je oglas za dvosoban stan na Vračaru, nedavno i kratkotrajno postavljen na sajtu Halo oglasi za cenu od 250 evra mesečno. Dok se vlasnik stana “okrenuo”, već je dobio poziv od zainteresovanog zakupca koji je dao kaparu momentalno, bez gledanja stana.
Posle nekoliko burnih godina, počev od korona krize pa sve do sada, u Beogradu se sve češće postavlja pitanje da li je tržište zakupa na ivici pucanja balona, ili su cene kojima svedočimo, zapravo, nova realnost. Dok ne doživimo scenario u kojem “balon” puca – ako do njega nekada i dođe, mada stručnjaci kažu da su šanse male – moraćemo da prihvatimo novu stvarnost. Tri stotine pedeset evra za stan na Vračaru čini se kao bingo, s obzirom na aktuelne cene. Konkretno u ovom delu grada, prosečna cena za jednosoban stan iznosi 500 evra.
Potražnja za zakupom u Beogradu uporno ne jenjava, iako se uslovi menjaju. Pre samo nekoliko godina, pre pandemije, kirije su bile znatno niže. Recimo, garsonjere u širem centru su se iznajmljivale za 200-250 evra, a pristojni dvosobni stanovi na Vračaru ili Dorćolu za 350-400 evra. Dakle, sada vam je još jasnije zašto je gorepomenuti stan planuo u tren oka! Poređenja radi, 350 evra je sada prosečna cena za Rakovicu, perifernu opštinu koja izaziva interesovanje, ali ne i prestiž kao Vračar ili druge centralne zone.
Sve je krenulo nakon 2020, s prvim talasom poskupljenja stambenih kvadrata i kirija, dok je građevinski sektor – uprkos krizi u celom svetu – nastavio da gura domaći BDP, maltene sa dominantnim udelom u njegovom rastu. Građevinske dozvole su izdavane u rekordnom broju, i mada se čini da svako malo nikne nova zgrada, i dalje nema dovoljno stambenih jedinica da zadovolje potražnju. Masovne migracije i naseljavanje prestonice, kako u centralnim delovima, tako i po obodima, zauvek su promenili tržišnu dinamiku. Dolazak velikog broja stranaca (pre svega Rusa) i digitalnih nomada podigao je cene za 30-50 odsto u svega nekoliko meseci, a takav skok uvek otvara sumnju u stvaranje “balona”, odnosno pregrejanog tržišta koje ne može da izdrži sopstveni tempo. Međutim, 2023. i 2024. donele su stabilizaciju: cene su se delimično ohladile, naročito u starijim zgradama bez lifta i parkinga, i taman toliko da balon ne bude na ivici pucanja, a da se potražnja održi.
Danas, u 2025. godini, cene su stabilne, ali i dalje visoke u odnosu na period pre pandemije. Kirije nisu izgubile svoj deo tržišnog kolača, jer su i cene kvadrata paprene, pa nije jednostavno kupiti čak ni manji stan na periferiji prestonice. Uz to, treba računati troškove potencijalnog renoviranja, ratu kredita, a za početak i mogućnost dobijanja kredita. Dakle, potrebno je da se poklopi dosta kockica, pre nego što porodice ili pojedinci kupe nekretninu. A do tada, iznajmljivanje stana se čini kao racionalnija odluka, u odnosu na impulsivnu kupovinu.
Ko “organski” održava tražnju?
Trenutno najrealniji scenario na tržištu zakupa i, uopšte nekretnina u Beogradu, možemo opisati kao status quo. Drugim rečima, u širem centru i na periferiji cene će nastaviti da osciliraju, ali bez dramatičnih promena – povoljniji stanovi i dalje nestaju čim se oglase, posebno ako su na top lokacijama. Tržište je zategnuto, ali održivo, sa povremenim sezonskim pikovima (na jesen je očekivan nalet studenata, a na proleće dolazak ekspata). Najtraženiji krajevi, poput Vračara, Dorćola, Novog Beograda, zatim Beograda na vodi i drugih modernih, luksuznih kvartova u nastajanju, i dalje će držati visoke cene, podstaknute stalnom potražnjom i rastućim interesovanjem stranaca i investitora sa velikim kapitalom.
U Beogradu ključni faktor potražnje nije spekulacija, već su to strukturalne potrebe sledećih demografskih grupa: studenata i mladih stručnjaka koji (još uvek) ne mogu da priušte stan, ekspata i zaposlenih u IT i korporativnom sektoru, porodica koje zbog posla biraju određene kvartove, i vlasnika stanova koji deo ponude i dalje preusmeravaju u kratkoročni najam.
Iako pucanje balona nije na vidiku, postoje faktori koji mogu ublažiti kirije:
- Veća ponuda novogradnje. Kako se završavaju veliki stambeni kompleksi na Novom Beogradu, Voždovcu i Zvezdari, deo vlasnika će se odlučiti za izdavanje.
- Moguće usporavanje priliva stranaca, ako se geopolitička situacija stabilizuje.
- Stroža regulacija kratkoročnog najma. Ako bi se deo stanova “vratio” u dugoročan zakup, povećala bi se ponuda, što bi automatski oborilo cene.
Gde je najveća potražnja?
Kada je reč o najprestižnijim lokacijama, slika se nije promenila: Vračar i dalje prednjači kao simbol otmenog i urbanog života. Blizina Kalenić pijace, kafića, restorana i škola, čini ga jednako privlačnim mladim parovima, pojedincima i porodicama sa decom. Dorćol i Stari grad su magnet za sve koji bi da budu u srcu zbivanja, dok Novi Beograd modernom infrastrukturom i poslovnim centrima dominira među zakupcima zaposlenim u korporacijama, bankama i IT sektoru.
Savski venac i Beograd na vodi doneli su novu dimenziju luksuza, sa stanovima koji gledaju na reku, konceptom “grad u gradu” i garažnim mestima koja se izdaju, u proseku, za 1.500 do 2.500 evra, a pojedina dostižu i cenu veću od 4.000 evra. Na drugoj strani grada, Zvezdara i Voždovac nude dobar balans cene i lokacije, dok Zemun i Banovo brdo privlače svojim mirnijim okruženjem i zelenilom.
Za one kojima je prioritet povoljnija kirija, Rakovica, Karaburma ili Mirijevo još uvek nude pristupačnije stanove, za 300-400 evra, ali imajte u vidu da se takve nekretnine razgrabe začas. Vremenom se posebno Mirijevo izdvojilo, jer je relativno blizu centra grada, dobro je povezano gradskim prevozom, izolovano i mirno, a kirije i cene kvadrata su niže u odnosu na prosek.
Presek cena zakupa po opštinama: januar-avgust 2025.
Najskuplji kvadrat za stanare je i dalje sam centar grada. Savski venac prednjači sa prosečnih 944 evra, dok se u Starom gradu jednosoban stan iznajmljuje za oko 598 evra. Vračar drži reputaciju prestižne lokacije, iako prosečna cena jednosobnog stana od 500 evra deluje „umereno“ u poređenju sa paprenim Savskim vencem.
Na drugoj strani Save, Novi Beograd se vremenom profilisao kao druga najtraženija zona. Cene su šarolike, zavisno od bloka, ali u proseku iznose oko 532 evra. Tako je u delu kod Fontane prosečna cena kirije 485 evra, u Bloku 21 – 484, Bloku 45 – 451, Bloku 40 – 441, a u Bloku 34 – 451 evro. Ono što dodatno čini razliku jesu dostupnost parkinga i kvalitetna infrastruktura: škole i vrtići, supermarketi, šoping centri, velike kompanije, zdravstvene ustanove, blizina reke i pijaca.
Zemun, sa prosekom od 409 evra, drži stabilnu potražnju, ali i tu cene variraju na mikro planu. Na primer, zakup na Altini je 357 evra, u Prvomajskoj 383, dok su na Ledinama stanovi skuplji – treba izdvojiti 414 evra za jednosoban stan. Zanimljivo je da su Ledine decenijama važile za daleku periferiju, a sada doživljavaju promenu imidža. Pomenuta prosečna kirija svrstava Ledine u srednji cenovni rang beogradskog tržišta – više od Altine, ali i dalje znatno ispod Vračara ili Starog grada. Razlog za promenu imidža je, prvenstveno, blizina aerodroma „Nikola Tesla“ i Novog Beograda, pa su tako Ledine praktična opcija za zaposlene u avio-industriji, IT sektoru i sve one kojima posao nalaže brzi izlaz na auto-put. Istovremeno, u poređenju sa centralnim opštinama, tu je i dalje moguće naći veće stanove za isti novac. Ono što ostaje glavna mana Ledina jeste infrastruktura koja zaostaje.
Posle Novog Beograda, Zemuna i Ledina, selimo se na skroz drugu stranu grada. Zvezdara, u proseku, drži cenu od 421 evra za jednosoban stan, ali su cene raznolike zavisno od same lokacije: na Konjarniku je cena oko 372 evra, u Mirijevu 349, dok Lion sa 488 evra više podseća na Vračar, nego na ostatak opštine. Voždovac prosečno beleži 611 evra, što ga čini jednim od skupljih krajeva. Ipak, i tu su cenovne razlike ogromne: Braće Jerković ima cenu od 376 evra, a Banjica 409 evra.
Čukarica je, takođe, specifična jer obuhvata više različitih mikro lokacija – od Banovog brda (oko 385 evra za jednosoban stan), preko Žarkova (350 evra), pa do Ceraka (339 evra). Banovo brdo se već dugo profiliše kao nova centralna tačka ili još jedan “grad u gradu”, poput Beograda na vodi, samo manje luksuzan. Blizina Ada mola, Košutnjaka i Ade Ciganlije čini Banovo brdo još atraktivnijim.
I za kraj, Rakovica je jedna od retkih opština gde je i dalje moguće naći jednosoban stan ispod 350 evra, tačnije prosek je 348 evra. Miljakovac i Vidikovac spadaju među najpovoljnije delove grada, sa prosekom koji iznosi 341 evro. Ukoliko je zakupac spreman na kompromis u vezi s udaljenošću, onda su Grocka sa 308 evra ili Obrenovac sa 300 evra još povoljnije opcije. Kaluđerica ostaje sinonim za niske kirije – prosek je 310 evra, što je gotovo trećina cene stanova na Savskom vencu. Ipak, ovaj deo grada takođe ostaje sinonim za nerešena osnovna komunalna pitanja, poput kanalizacije.
Iz svega navedenog, jasno je da se Beograd danas ne može posmatrati kao jedno tržište, već postoje najmanje tri celine: periferija koja nudi stanove od 300-400 evra, srednja zona gde je zakup 400-600 evra, i prestižne lokacije, gde se cene kreću od 600 pa do skoro 1.000 evra mesečno, a nekada i više.
