Tržište stanova u fazi stabilnog rasta – cene više, ali nema pregrevanja
Treće tromesečje 2025. godine potvrdilo je da se tržište stambenih nekretnina u Srbiji nalazi u fazi stabilizacije nakon višegodišnjeg perioda snažnih oscilacija. Najnoviji izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) o indeksu stanova pokazuje da cene nastavljaju svoju putanju rasta, ali bez naglih skokova, dok se struktura tražnje menja – i regionalno i po načinu finansiranja. Reč je o tržištu koje je i dalje skupo, prema mišljenju mnogih stručnjaka – čak i precenjeno, ali koje sve više „sazreva“. Drugim rečima, tempo rasta cena je sporiji, razlike među segmentima su jasnije, a kupci oprezniji i selektivniji.
Indeks cena stanova RGZ-a je u trećem tromesečju 2025. godine dostigao vrednost 187,56, što predstavlja rast od 1,43 odsto u odnosu na drugi kvartal. Na godišnjem nivou, cene su više za oko šest procenata. Međutim, iako je reč o uzlaznom trendu, dinamika rasta ostaje umerenija nego u periodu od 2021. do 2022. godine, kada su godišnje stope bile dvocifrene, a tržište stanova na vrhuncu. U poređenju sa trećim tromesečjem 2024, kada je godišnji rast iznosio ispod pet odsto, vidi se blago ubrzanje, ali tržište svakako nije pregrejano kao ranije. U međuvremenu, došlo je i do pada građevinske aktivnosti.
Cene rastu, ali bez euforije
Podaci za 2025. godinu, iz kvartala u kvartal, takođe potvrđuju da je faza „munjevitog rasta po svaku cenu“ završena. Tržište se, umesto toga, kreće uzlaznom putanjom koja je manje strma i samim tim stabilnija.
Kvartalne stope rasta ostaju u rasponu od jedan do 1,5 odsto, što sugeriše da se cene formiraju pod uticajem realne tražnje, a ne isključivo investicione potražnje ili inflatornih očekivanja.
Ovakva dinamika posebno je značajna ako se posmatra u dužem vremenskom periodu. Indeks, čiji je bazni period prvo tromesečje 2019. godine (u tom periodu je indeks prvi put definisan kao 100), pokazuje da su cene stanova u Srbiji, u proseku, gotovo udvostručene u odnosu na period pre pandemije.
Ipak, tokom 2024. i u 2025. došlo je do svojevrsnog „hlađenja“ – ne u smislu pada cena, već u smislu usporavanja rasta i stabilizacije tržišnih očekivanja.
Tržište traži ravnotežu između novih i starih stanova
Jedna od zanimljivijih karakteristika aktuelnog ciklusa jeste gotovo izjednačena dinamika rasta cena u segmentima novogradnje i starogradnje. U trećem tromesečju 2025. godine, cene stanova u starogradnji porasle su međugodišnje za oko 6,04 odsto, dok je kod novogradnje rast iznosio približno 5,92 odsto. Razlika je minimalna i znatno manja nego prethodnih godina, kada je novogradnja imala izraženiju prednost.
Ovaj trend direktno ukazuje na promenu u ponašanju kupaca. Dok je tokom perioda snažnog rasta tražnja bila koncentrisana na nove projekte, sada se sve više vrednuju lokacija, dostupnost infrastrukture i funkcionalnost samog stana, čak i kada je reč o starijim zgradama. Štaviše, salonci su „ponovo u modi“.
Međutim, to nije jedini pokretač cena kvadrata u starogradnji – drugi faktor je ograničena ponuda kvalitetnih starih stanova kakve kupci žele, što automatski podiže cene. Istovremeno, visoki troškovi gradnje, zemljišta i finansiranja ograničavaju prostor investitorima za agresivnije podizanje cena novogradnje.
U poređenju sa trećim tromesečjem 2024. godine, kada je novogradnja rasla nešto bržim tempom od starogradnje, tržište je sada osetno uravnoteženije, što upućuje na stabilizaciju odnosa ponude i tražnje u oba segmenta. Ovo je dobar znak i za sve prodavce starijih stanova koji su strepeli da će novogradnja, možda, „pojesti“ značajan deo tržišta, naročito u jeku gradnje u gotovo svim delovima Beograda, kao i širom Srbije.
Beograd i dalje lider
Posmatrano po regionima, Beograd i dalje ima najviše cene i visok nivo tržišne aktivnosti, ali nije jedini motor rasta. Godišnji skok cena u glavnom gradu iznosi oko 6,55 odsto, što je blago ubrzanje u odnosu na prethodni kvartal. Vojvodina sledi sličan obrazac, sa godišnjim rastom od oko 6,26 procenata, a cene u ova dva regiona i dalje značajno odskaču od republičkog proseka.
Istovremeno, Južna i Istočna Srbija, kao i Šumadija i Zapadna Srbija, beleže niže, ali stabilnije stope rasta – između 4,6 i 5,5 odsto. Iako su ove stope skromnije, važno je istaći da upravo u ovim regionima dolazi do snažnijeg rasta ukupne vrednosti prometa, što ukazuje na postepeno jačanje lokalnih tržišta i promenu strukture tražnje.
U poređenju sa trećim tromesečjem 2024, regionalne razlike su danas nešto izraženije, ali bez naglih „iskakanja“. Umesto fragmentacije tržišta, primećuje se konvergencija ka umerenijem, ali stabilnijem rastu u većini regiona.
Tražnja stabilna po obimu i jača po vrednosti
Ukupan broj kupoprodaja stanova u trećem tromesečju 2025. iznosio je 11.741, što predstavlja blag međugodišnji rast od 0,5 odsto. Ovaj rezultat je posebno zanimljiv ako se uzmu u obzir specifične okolnosti – tokom jula 2025. došlo je do privremenog prekida u radu informacionih sistema nadležnih institucija, što je ograničilo mogućnost overe ugovora.
Za razliku od 2024. godine, kada je tržište beležilo snažniji rast broja transakcija, 2025. je pokazala znakove zasićenja u pogledu obima. Međutim, istovremeno dolazi do rasta ukupne vrednosti prometa. Ukupna vrednost prodatih stanova u trećem tromesečju 2025. godine premašila je 1,13 milijardi evra, što je više od 11 odsto u odnosu na isti period 2024. godine.
Taj „raskorak“ između rasta vrednosti i rasta broja transakcija jasno pokazuje da tržište ulazi u fazu u kojoj cene imaju veću ulogu od same količine prodatih nekretnina, što je tipična karakteristika „zrelijih“ tržišta.
Kreditna aktivnost u zamahu
Jedan od ključnih strukturnih pomaka u 2025. godini jeste i snažan rast kupovina finansiranih kreditnim sredstvima. Broj stanova kupljenih pomoću kredita u trećem tromesečju prošle godine porastao je za više od 40 odsto u odnosu na isti period 2024, dok je udeo kreditnih kupovina dostigao 34,5 odsto ukupnog broja transakcija.
U poređenju sa trećim tromesečjem 2024, kada je udeo kreditnih kupovina činio „tek“ oko 25 odsto tržišta, vidimo da je u međuvremenu došlo do značajnije promene. Zašto?
Tom trendu su umnogome doprineli subvencionisani stambeni krediti za mlade, zajedno sa stabilizacijom kamatnih stopa – ponovo je aktiviran deo tražnje koji je prethodnih godina bio potisnut visokim cenama i skupim finansiranjem.
Dvostruki efekat ove promene jeste povećana dostupnost stanova, s jedne, i disciplinovanije tržište sa druge strane, jer kreditni kupci po pravilu donose dugoročnije i racionalnije odluke.
Srbija i Evropa – bez ekstremnih odstupanja
U evropskom kontekstu, kretanja na domaćem tržištu uklapaju se u širu sliku. Prema podacima Evrostata, cene stambenih nekretnina u Evropskoj uniji u drugom tromesečju 2025. godine porasle su za oko 5,4 odsto međugodišnje. Srbija se, s rastom od oko šest odsto, nalazi blago iznad proseka, ali daleko od tržišta sa dvocifrenim stopama rasta, poput Portugalije ili Bugarske. Za razliku od 2024. godine, kada su pojedine evropske zemlje nastavile da beleže pad cena, 2025. godina je donela gotovo potpunu normalizaciju tržišta širom Starog kontinenta. To dodatno potvrđuje da se i tržište Srbije, iako ne skroz usaglašeno, ipak kreće u skladu sa regionalnim i evropskim trendovima.
Tržište u zreloj fazi ciklusa
Sveukupno posmatrano, treće tromesečje 2025. godine pokazalo je da je tržište stanova još uvek skupo, ali znatno stabilnije nego u prethodnim periodima (konkretno 2021/2022). Rast cena je i dalje osetan, ali je umereniji; tražnja ostaje stabilna, ali i selektivnija, dok kreditno finansiranje ponovo dobija na značaju. Ukratko, u poređenju sa trećim tromesečjem 2024. godine tržište je danas skuplje, ali i strukturno zdravije. Upravo ta kombinacija – umeren rast, povratak kredita i jasnije regionalne razlike – definiše ovu fazu ciklusa i predstavlja osnovu na kojoj će se oblikovati kretanja na tržištu nekretnina u 2026. i narednim godinama.
