Ugovor o zakupu stana ne obavezuje na plaćanje poreza
Septembar je za podstanare i vlasnike stanova ove godine izuzetno važan mesec, jer je Poreska uprava najavila strožiju kontrolu stanodavaca, ne bi li utvrdila da li potpisuju ugovor sa podstanarima, odnosno plaćaju li na prihode od izdavanja pripadajući porez. Iako, prema procenama, tek za jedan odsto izdatih stanova postoji i ugovor o zakupu, Halo oglasi nekretnine pokušaće da vam objasne zašto je dobro da taj “papir” ipak imate i zašto on ne znači automatsko plaćanje poreza.
Ono što često napominjemo, a i sada ćemo, jer kod nas postoji zabluda je da poreska obaveza stanodavca zavisi od toga da li je potpisan ugovor ili ne, je da je stanodavac dužan da plati porez onog trenutka kada stan izda, jer tada počinje da ostvaruje prihode, a ne kada sklopi ugovor. Bez obzira da li imate potpisan ugovor, ako ste stan izdali i uzimate stanarinu vi ste u obavezi da platite porez, a ovaj dokument je samo dogovor stavljen na papir i služi kao zaštita obe strane u slučaju spora. Dakle, porez svakako morate da platite, sa ugovorom ili bez.
Loša naplata poreza, kako su nam rekli neki stanodavci, posledica je toga što oni smatraju da je poreska stopa previsoka, odnosno kada bi porez bio niži onda bi plaćali porez i sklapali ugovore.
Sve i da je stopa 20 odsto, oni malobrojni koji sklapaju ugovore, tvrde da se to isplati, jer je to jedini način da obe ugovorne strane, dakle i stanar i gazda, budu zaštićeni.
I dok neki stanodavci prete da će, ukoliko ih država natera da plaćaju porez, tu razliku u novcu naplatiti stanarima, neki se prosto inate državi pa neće da plaćaju ovaj porez i traže različite načine da to izbegnu, zbog čega rizikuju kazne.
Kako vas ugovor štiti?
Najbolji način da zaštitite svoja prava jeste da napravite Ugovor o zakupu nepokretnosti – a ovaj savet jednako je upućen stanarima i vlasnicima stanova.
Ukoliko su podstanar i stanodavac potpisali ugovor, to je dokument koji će koristiti u slučaju bilo kakvog spora i većeg odstupanja od onog što je prilikom zakupa dogovoreno. Zapravo, čitav zakupni odnos se reguliše putem tog ugovora, a prema odredbi clana 7. stav 2. Zakona o stanovanju.
U ugovor se unose prava i obaveze zakupnih strana i bitni podaci o stanu, koji je predmet zakupa. Na primer, tu piše i vreme trajanja zakupa, visina i način plaćanja zakupnine i računa. Navedeno je i koji su to slučajevi zakonitog prestanka zakupa i postupak stranaka, u toj situaciji, dužina otkaznog roka...
Potpisivanjem ugovora, podstanar je zaštićen u slučaju spora, jer uz svoj zahtev ili tužbu prilaže primerak ugovora, kao pismeni dokaz da je poslovni odnos u smislu zakupa između njega i stanodavca postojao. Uz takav dokaz, lakše će i da ostvari svoja prava.
Štiti i stanodavca od nesavesnih podstanara, u slučaju da, primera radi oštete stan, iznesu delove nameštaja, ne plate račune ili na drugi način bitno odstupe od dogovora.
Halo oglasi nekretninama često su se javljali postanari koji su bili u situaciji da moraju da izađu iz stana pre roka, da ih gazde optuže za krađu, da im podignu visinu zakupa nakon samo nekoliko meseci, neplanirano...
To su sve stavke koje u ugovoru možete da regulišete.
Otkazni rok regulisan zakonom
Prema odredbi člana 10 Zakona o stanovanju, stanodavac daje pismeni otkaz podstanaru, sa rokom od 90 dana, a u zimskom periodu, od 1. decembra do kraja februara, on iznosi 120 dana. Otkazni rok počinje da teče sledećeg dana, od dana uručenja tog pisma podstanaru. Pismeno se šalje preko Pošte, uz PTT povratnicu i stanodavac zna kada ga je podstanar primio.
Sa druge strane, podstanar daje otkaz stanovanja stanodavcu, sa otkaznim rokom od 30 dana. Ako se desi da podstanar saopšti kraći otkaz od 30 dana, treba mu ukazati na njegovu zakonsku obavezu i zahtevati od njega da stanuje kod vas do isteka toga roka ili da vam plati zakupninu i račune za taj mesec. Ukoliko on to odbije, možete podneti tužbu pred nadležnim sudom protiv njega, radi duga, ali i naknade štete.
A ako ste mu naplatili depozit, niste dužni da mu ga vratite, u ovom slučaju. Naravno, to morate prethodno ugovoriti sa podstanarem, pismeno. Zato je dobro i za stanodavca da naplaćuje depozit, a ne nekoliko zakupnina unapred, da se pridržava zakonske obaveze, o pismenom ugovoru itd.
Sva ova prava možete da zahtevate na sudu, ali jedino ako imate ugovor o zakupu. Podstanari na crno i gazde koje švercuju stanare da bi uštedeli, moraju da računaju na rizik od otkaza bez ikakvog roka, takoreći preko noći.
Ugovor se ne mora overiti kod notara, već je dovoljno da ga potpišu dva svedoka i on će imati pravnu snagu kao i da je overen.
Ne zaboravite Zapisnik o primopredaji
Ako odlučite da iznajmite namešten stan, pored Ugovora o zakupu sklopite i Zapisnik o primopredaji, jer će vas zaštititi od brojnih problema. Tako ni gazda ni stanar ne mogu da tvrde da je neki predmet nestao iz stana.
Zapisnik o primopredaji služi da bi se u njemu naveli svi oni nedostaci koje vidite u stanu, pre svega oštećenja na nameštaju, ali i svim ostalim stvarima i uređajima. Na ovaj način će stanodavac biti upoznat unapred sa svim i neće kasnije moći da kaže da ste vi nešto pokvarili, pa samim tim i zahtevati od vas da isto i popravite, platite popravku ili zamenu.
Uverite se da je pravna strana željene nekretnine korektna i ispravna, nemojte se ustručavati već detaljno pogledajte i u kakvom se stanju nalazi stan, posebno uređaji, stolarija, parket, zidovi...
Kako bi Zapisnik bio validan, dokument bi trebalo da overite u sudu ili opštini, a ako stanodavac to odbije, onda je, kao i kod ugovora, dovoljan potpis dva punoletna lica – svedoka, sa obaveznim upisom JMBG iz ličnih karata.
