Zamke kupovine stana koje (često) previdimo – da li je neuknjižba zaista bauk?
Zamke kupovine stana koje (često) previdimo – da li je neuknjižba zaista bauk?
Ovaj tekst počećemo iskustvom naše sugrađanke S. V. (60) kojoj je, kako kaže, presela uknjižba stana pre nekoliko godina.
„Moje iskustvo je takvo da više nikada ne bih kupila neuknjižen stan, a o nelegalizovanom da i ne govorim. Godine sam provela u katastru, suočila se s izraženom birokratijom i tromim sistemom rada. Posebno danas sve to košta, kada ne možete da kao građanin samostalno uknjižite stan, već preko notara. Da napomenem da sam stari stan stan rešila da uknjižim kako bih ga prodala. Uknjižba je jedan od zahteva oko kojeg kupci ne prave kompromis, ma kako da ste uredili stan i gde god da se nalazi. Ili, jednostavno, morate debelo da snizite cenu.“
Zaista, u Srbiji se danas stanovi grade više nego ikada, ali je pod velikim znakom pitanja kakve su to nekretnine, da li su uknjižene, legalizovane, šta garantuju investitori. Drugim rečima – kvantitet nadilazi kvalitet, i to je iskustvo mnogih kupaca. Prema podacima prikupljenim u trećem kvartalu 2024. godine, vrednost izvedenih građevinskih radova na teritoriji Republike Srbije porasla je u tekućim cenama za 4,9 odsto, dok u stalnim cenama rast iznosi četiri odsto u odnosu na isti kvartal 2023. godine.
Posmatrano prema vrsti građevina, vrednost radova je najizraženija kod zgrada, gde se beleži rast od 15,3 odsto, navodi RZS. I dok se katastar „bori“ sa papirologijom stanova izgrađenih pre nekoliko godina, ovi noviji nikako ne dolaze na red, a pitanje je i kada će. To je druga strana realnosti koju agencije za nekretnine često „umekšavaju“, kako bi osigurale nivo prodaje i prometa u kriznim vremenima.
Svakako da je neuknjižen stan manji bauk od nelegalizovanog, ali ne znači da taj faktor ne predstavlja problem prilikom prodaje/kupovine. Opasnosti vezane za nelegalizovane objekte su dalekosežnije i značanije – recimo, država može naložiti rušenje takvog objekta, ali se stvar sa neuknjiženim stanom komplikuje i ako kupite nekretninu sa samo jednim neuknjiženim delom, proširenim na račun zajedničke prostorije zgrade (ali bez saglasnosti stanara), pa stambena zajednica ima pravo da vam oduzme to parče. Dakle, to što neuknjižene nekretnine „samo“ nisu upisane u katastar ili se, kao takve ne mogu kupiti preko stambenog kredita koji daje banka, nije jedini problem.
Razlika između nelegalizovanog i neuknjiženog stana
- Nelegalizovan je onaj stan koji je izgrađen bez dozvole ili ne ispunjava propise građevinske inspekcije. Može biti u zgradi koja je delimično ili potpuno nelegalizovana.
- Neuknjižen je onaj stan koji nije upisan u katastar nepokretnosti, što znači da formalno pravno ne postoji kao posebna jedinica, iako je možda izgrađen u skladu sa zakonom. Ovo „možda“ budi crv sumnje i odvraća kupce.
„Prodala sam neuknjižen stan za 10 dana od datuma postavljanja oglasa. Jeste da je kupcima to donekle bio problem, ali su papiri čisti i sada je, kako su meni iz agencije rekli, pitanje vremena kada će investitor uknjižiti preostale stanove u kvartu u kojem gradi. Mislim da su presudile cena i kvadartura. Stan od 30 kvadrata prodala sam za 75.000 evra, što je za današnje vreme solidna cena za nov, potpuno opremljen stan, relativno blizu gradu. Većina prosečnih ljudi nema novca za više i onda pravi kompromise, kao i ja“, priča nam J. M. (38).
Šta zakon kaže?
Prema Zakonu o planiranju i izgradnji i Zakonu o prometu nepokretnosti, svaki stan koji se prodaje mora imati urednu dokumentaciju. Tako je u teoriji, ali u praksi problemi nastaju kada nekretnina 1) nema građevinsku ili upotrebnu dozvolu i 2) nije upisana u katastar, jer to znači da ne postoji kao pravni subjekt.
Napomena: Zbog same sistemske regulative na tržištu Srbije, kupoprodaja takvih nekretnina se često odvija putem ugovora o kupoprodaji kod notara, što uliva poverenje, ali to ne znači da je pravno sve čisto.
Kako da znate da je stan koji ste kupili legalan i čist?
U moru birokratije i peripetija, ali i u želji da što pre kupe nekretninu (kao „sigurnu luku“), građani Srbije neretko zanemare neke, možda ne tako očigledne pravne prepreke i izazove. To je posebno slučaj kada vas agenti ubeđuju da je sa stanom sve u redu, ali da samo treba da „sačekate da se neke stvari reše papirološki“. Oni su maltene sigurni da će do rešenja doći, ali je činjenica da to niko ne može da zna. Sve zavisi od investitora i nadležnih organa, agencije za nekretnine su samo posrednici u kupovini.
Da bi stan bio siguran za kupovinu, treba da ima:
✅ Izvod iz katastra – potvrdu da je uknjižen i da prodavac ima pravo raspolaganja.
✅ Građevinsku dozvolu – dokaz da je objekat građen legalno.
✅ Upotrebnu dozvolu – potvrda da je objekat bezbedan za upotrebu.
✅ Overen ugovor o kupoprodaji – kod notara.
✅ Potvrdu da su svi računi plaćeni – struja, voda, porezi.
Rizici kod nelegalizovanog stana:
❌ Može biti srušen – ako je nelegalno izgrađen, država može pokrenuti proces rušenja.
❌ Ne može se uknjižiti – ako ne postoji legalna osnova, nećete moći da ga registrujete na svoje ime.
❌ Problemi sa priključcima – voda, struja i grejanje mogu biti ilegalni ili čak ukinuti.
❌ Nema kredita – banke ne daju stambene kredite za nelegalne nekretnine.
Rizici kod neuknjiženog stana:
❌ Ne znate ko je pravi vlasnik – može postojati više vlasnika, hipoteka ili sudski spor.
❌ Mogućnost eksproprijacije – ako država odluči da oduzme zemljište zbog gradnje puteva ili drugih projekata, nećete moći da tražite nadoknadu.
❌ Teškoće pri kasnijoj prodaji – većina kupaca i banaka traži uknjižene stanove.
Kako da se zaštitite kao kupac?
Pre svega, postavljajte pitanja. Ako stan nije uknjižen, pitajte zašto. Ako nije legalizovan, naš savet je da njega ni ne razmatrate, jer je priča daleko opasnija. Istina je da su mnoge zgrade u postupku legalizacije, ali vam ni taj podatak ništa ne garantuje. Svakako, angažujte advokata koji može proveriti sve aspekte kupovine i pravnih detalja, i imajte na umu da je ugovor važeći samo ako je overen kod notara.
U praksi, naravno, nije sve tako jednostavno. Ovo su saveti iz predostrožnosti, ali je činjenica da su ljudi uspešno prodavali čak i neuknjižene nekretnine. Ako ste vlasnik jedne takve, budite spremni da korigujete cenu (nisu svi kupci spremni na rizik), fokusirajte se na kupce koji plaćaju kešom (nije malo takvih) i, naposletku, stan je moguće prodati putem ugovora o otkupu prava, ali to nosi dodatne pravne rizike.
Zaključak je da, ako je stan legalizovan i ima dobre šanse da se uknjiži, može biti dobra investicija. Ako nema dozvole i u neizvesnom je statusu, kupovina nosi prevelike rizike. Posebno obratite pažnju na novoizgrađene stambene jedinice i proverite da li investitor garantuje uknjižbu. Kod starogradnje ispitajte da li postoji spor oko vlasništva.
Jednostavno, ne žurite. Kupovina nekretnine je jedna od najozbiljnijih odluka koju treba da donesete u životu, a neuknjižen (i posebno nelegalizovan) stan može biti velika zamka. Stoga, ne zanemarujte pravne aspekte vođeni „primamljivom“ cenom ili renoviranim enterijerom.
