Zemljište u ekspanziji: građevinsko daleko traženije od poljoprivrednog
Tržište nepokretnosti u Srbiji beleži snažan rast, a mimo stanova koji čine većinski deo „kolača“, posebno je evidentan porast potražnje za zemljištem. Prema najnovijem kvartalnom izveštaju Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), za četvrti kvartal 2024. godine, vrednost prometa građevinskog zemljišta dostigla je 163 miliona evra, dok je poljoprivredno zemljište ostvarilo promet od 73,4 miliona evra – više nego upola manje, što govori o dominaciji građevinskog u odnosu na poljoprivredno zemljište.
Podaci, takođe, govore da u ukupnoj vrednosti prometa nepokretnosti građevinsko zemljište čini sedam odsto, dok udeo poljoprivrednog zemljišta iznosi tri odsto. Ako četvrti kvartal 2024. uporedimo sa trećim kvartalom iste godine, stvari stoje ovako: zagrađevinsko zemljište je izdvojeno 111,9 miliona evra (sedam odsto od ukupne vrednosti), a za poljoprivredno zemljište 74,9 miliona evra (četiri odsto od ukupne vrednosti). Dakle, primećujemo da je građevinsko zemljište u poslednjem tromesečju „eksplodiralo“ u odnosu na pretposlednje tromesečje, ali je poljoprivredno zemljište blago podbacilo.
Posmatrajući sve vrste nepokretnosti iz cele prošle godine, zaključak je da stanovi i dalje drže primat, ali isto tako – rast interesovanja za zemljištem ukazuje na intenziviranje investicija u gradnju, kako u većim urbanim sredinama, tako i u okolini velikih gradova. Dobar primer za to je Beograd, lider po stanogradnji, koji se godinama unazad sve više širi. Konkretno, u prigradskim zonama je primetno kontinuirano širenje stambenih i poslovnih zona, pa shodno tome zemljište u poslednje vreme možemo nazvati i strateškom investicijom.
Najveći broj kupovina građevinskog zemljišta zabeležen je u Beogradu, Novom Sadu i Nišu, a posebno iznenađenje je prestonica juga. U tom gradu je broj kupoprodaja porastao za čak 43,6 odsto u odnosu na isti kvartal 2023, dok je u Novom Sadu taj rast iznosio 24,9 odsto u poslednjem kvartalu 2024, a u Kragujevcu – 20,1 odsto.
Pomera se fokus sa centralnih zona
„Investitori prate rast stanovništva i potrebu za novim sadržajima – od stanova do poslovnog prostora, i zato zemljište u Nišu, Kragujevcu ili čak manjim opštinama postaje ozbiljna roba na tržištu“, navode iz RGZ-a.
Ipak, za razliku od građevinskog, poljoprivredno zemljište prilično stagnira ako uzmemo u obzir nacionalni prosek. Istina je da beleži stabilan promet, ali sa znatno manjim vrednostima i brojem transakcija u odnosu na građevinsko zemljište, te tako pada u drugi plan. Glavna aktivnost vezana za poljoprivredno zemljište odvija se u Vojvodini, gde su najplodnije oranice i gde postoji kontinuirano interesovanje domaćih poljoprivrednika i agrobiznisa.
Za neki „generalni“ uzrok stagnacije kod ovog tipa zemlje, možemo navesti najmanje dva razloga: zasićenje tržišta i nedostatak ozbiljnijih ulaganja u agrar. Uprkos tome, stav nekih stručnjaka je da investiranje u zemlju, posebno u Vojvodini, može biti isplativije od kupovine stana ili garaže, jer vrednost kontinuirano raste. Zemljište je, naime, neobnovljivi prirodni resurs, a njegova funkcionalnost se grana u skladu sa potrebama društva – od proizvodnje hrane, vlakana, goriva, pa do funkcije očuvanja biodiverziteta.
Prema aktuelnim podacima, prosečno vojvođansko gazdinstvo raspolaže sa 13 hektara zemlje, što je blizu proseka EU. Ali ključ profitabilnosti ne leži samo u površini, već i u načinu/vrsti proizvodnje. Povrtarstvo, staklenička i plastična proizvodnja su jedan od primera potencijalno uspešne proizvodnje. Ukoliko bi se maksimalno iskoristio taj potencijal, nema sumnje da bi se poljoprivredno zemljište po atraktivnosti i prometu dobrano približilo građevinskom. Ali za sada, gradnja ostaje pokretač broj jedan.
Placevi nadomak Beograda sve atraktivniji
Ono što posebno treba istaći jeste interesovanje za placeve i kuće, koji najpre dolaze u „paketu“, a prodaju se okolo srpske prestonice. Kupci, uglavnom, žele nekretninu koja je udaljena od Beograda, a opet dovoljno blizu da do nje stignu brzo i jednostavno. To podrazumeva vožnju do sat i po, dva, kao i dobar pristup, infrastrukturu, vodu, struju.
Osim Kosmaja i Avale, traže se i gradovi – Mladenovac, Obrenovac i Lazarevac, zatim naselja poput Barajeva, Grocke, Vrčina. Ako pregledate oglase, pronaći ćete placeve s početnom cenom od svega nekoliko hiljada evra, što je u vreme „divljanja“ cena i papreno skupih stanova – povoljna opcija za skućavanje ili stvaranje vikend-oaze.
Međutim, zanimljive su i ove enormne razlike: od placa u Barajevu (koji izlazi na asfaltni put i ima struju i vodu) sa cenom od 457 evra po aru, do placa u Jakovu (blizu auto-puta i u okolini Expoa 2027), sa cenom od čak 9.000 evra po aru. To nam svakako ukazuje na činjenicu da lokacija i dalje, kod svih tipova nepokretnosti, igra ključnu ulogu, jer sa sobom povlači atraktivnost same imovine i bolju poziciju za kasniju, eventualnu prodaju.
Podsetimo da se u Surčinu, na površini od 240 hektara, gradi čitav novi kompleks/grad za održavanje izložbe Expo, te su još od njegove najave i inicijalnih planova cene počele da rastu. U prvom delu prošle godine, na osnovu zvaničnih podataka, cena jednog zemljišta u Jakovu je skočila za čak 128 odsto.
U aktuelnom izveštaju RGZ-a navodi se i da je povećano korišćenje kredita za finansiranje kupovine nepokretnosti što, takođe, ukazuje na veću dostupnost finansijskih sredstava i poverenje u domaće tržište.
