Život „pod kirijom“ može biti muka i za stanodavca
Iako izdavanje stana/stanova deluje kao posao iz snova, u praksi se neretko pokaže da nije baš tako. Svedočimo situacijama gde i stanodavci „kukaju“, nalazeći se s one druge strana života pod kirijom, koji danas žive mnogi u Srbiji. Svakako ne sporimo da je uvek prednost i privilegija imati svoj krov nad glavom i naplaćivati najam umesto plaćati ga, ali je činjenica da ima i nesavesnih podstanara koji vlasnicima stanova mogu postati noćna mora.
Od demoliranja enterijera do kašnjenja u plaćanju kirije ili čestih kvarova – koja prava i obaveze imaju stanodavci?
Nije jednostavno odgovoriti na to pitanje, jer – iako zakon jasno predviđa obavezu zaključenja ugovora o zakupu – u Srbiji i dalje značajan broj stanodavaca ne potpisuje taj dokument. Nema zvaničnih podataka, ali ima određenih dostupnih procena i zaključaka iz istraživanja tržišta nekretnina koji sugerišu da je od 60 do 70 odsto stanova iznajmljeno „na crno“, odnosno bez prijavljenog ugovora i plaćanja poreza.
Samim tim, teže je isterati pravdu ako dođe do razmirica među dvema stranama. Ali doći ćemo i do toga. Za početak, donosimo zvanični spisak prava i obaveza stanodavaca ukoliko ugovor postoji. Bez tog dokumenta, dogovor je moguće ispoštovati samo ukoliko nekome verujete na reč i obratno. To je, ujedno, i razlog zašto raste broj onih koji stanove izdaju isključivo po preporuci ili postavljaju specifične uslove (samo za porodice, bez kućnih ljubimaca, za nepušače, bez organizovanja žurki itd).
Najpre treba imati u vidu da izdavanje stana podrazumeva određene zakonske i praktične obaveze za stanodavca, jer samim tim što ima priliku da ostvari dodatni prihod – mora pokazati i određeni stepen odgovornosti prema stanarima, zakonima koji regulišu ovu oblast, ali i prema stambenoj jedinici koju, na kraju krajeva, poseduje. Pod pretpostavkom da svaki zakup treba da bude regulisan ugovorom o zakupu, koji može biti overen kod notara, ali i ne mora (osim ako zakup traje duže od godinu dana) – ugovor definiše prava i obaveze obe strane, trajanje zakupa, iznos najma, način plaćanja, kao i uslove za raskid ugovora.
Postoje i neke dodatne preporuke kako da se stanodavac zaštiti, a to su popis inventara i osiguranje stana. Preporuka je da se uz ugovor napravi popis stvari u stanu, kako bi se izbegli eventualni nesporazumi, posebno ako je reč o novim i skupim predmetima, tehnološkim uređajima i beloj tehnici. Takođe, stanodavci sve češće zaključuju polise osiguranja koje pokrivaju štete nastale u periodu zakupa. Ovo je posebno značajno ako planirate da se izdavanjem stana bavite dugoročno i ozbiljno.
Obaveze stanodavaca
Održavanje stana u ispravnom stanju: Stanodavac je dužan da stan preda zakupcu u stanju pogodnom za stanovanje. Takođe je obavezan da redovno održava stan i instalacije (struja, voda, grejanje), kako bi ostale u funkcionalnom stanju.
Otklanjanje većih kvarova: U slučaju ozbiljnijih oštećenja ili havarija koje nisu nastale krivicom zakupca (npr. pucanje cevi ili kvar na elektroinstalacijama), stanodavac snosi troškove popravke.
Poštovanje prava zakupca na mirno uživanje stana: Stanodavac ne sme da, bez prethodnog dogovora, ulazi u stan koji je dat u zakup, osim u hitnim slučajevima (kvarovi koji ugrožavaju bezbednost ili mogu prouzrokovati veću štetu, hitna popravka, vanredne situacije – požar, zemljotres ili poplava, zatim bezbednosni razlozi – briga za sigurnost stanara u slučaju nekih neobjašnjivih zvukova ili zapaljenja).
Plaćanje poreza na prihod od zakupa: Stanodavac je obavezan da prijavi ugovor Poreskoj upravi i plaća porez na prihod od izdavanja nepokretnosti, osim ako nije drugačije regulisano (npr. preko agencije).
Prava stanodavaca
Pravo na redovno plaćanje zakupnine: Stanodavac ima pravo da traži od zakupca redovno i blagovremeno izmirivanje zakupnine i drugih troškova (struja, voda, infostan, kablovska televizija i internet – ako se ugovor vodi na stanodavca, zatim račun za održavanje zgrade).
Pravo na raskid ugovora: U slučaju da zakupac ne poštuje ugovor (ne plaća zakupninu, narušava imovinu, koristi stan suprotno dogovoru), stanodavac može raskinuti ugovor, poštujući otkazne rokove.
Pravo na nadoknadu štete: Ukoliko zakupac ošteti stan ili inventar, stanodavac ima pravo da traži nadoknadu štete, što može biti uređeno i kroz depozit. Uglavnom je depozit u iznosu jedne do dve mesečne kirije.
Koji poslovi spadaju u obaveze stanodavaca
Popravke instalacija, ako su kvarovi nastali usled dotrajalosti, a ne krivicom zakupca.
Zamena pokvarenih uređaja koji su u vlasništvu stanodavca i bili su deo stana prilikom predaje ključeva (npr. bojler, šporet, frižider).
Krečenje i osnovna obnova zidova pre useljenja zakupca.
Popravka prozora, vrata, brava, roletni, ukoliko su oštećeni tokom vremena (pre stanovanja zakupca).
Otklanjanje štete usled spoljašnjih faktora (npr. prokišnjavanje krova, ako je stan u potkrovlju).
Plaćanje zajedničkog osiguranja zgrade (ako je obavezno i ugovoreno).
Prijava ugovora Poreskoj upravi i plaćanje poreza na zakup.
Koji poslovi ne spadaju u obaveze stanodavaca
Zamena sijalica, osigurača, baterija u termostatu, filtera na aspiratoru.
Čišćenje i održavanje higijene stana.
Popravke koje su potrebne zbog nepažnje ili neodgovornog korišćenja (npr. parket oštećen zbog vode).
Neplaćanje kirije
Ukoliko zakupac ne plaća kiriju, stanodavac ima nekoliko zakonskih i praktičnih opcija da reši situaciju, ali je preduslov regulisanje ugovorom o zakupu.
Prvi korak je provera ugovora, koji bi trebalo da sadrži definisane rokove plaćanja kirije, visinu najma, odredbe o kašnjenju u plaćanju (npr. kamate, otkazni rokovi) i uslove za raskid ugovora.
Drugi korak je pisana opomena, a ako se to ne ispoštuje sledi raskid ugovora i traženje iseljenja. Međutim, ukoliko zakupac odbija da se iseli, sledeći korak je pokretanje tužbe pred nadležnim sudom. Sud u tom slučaju može doneti rešenje o iseljenju, a izvršitelj će sprovesti prinudno iseljenje ako zakupac i dalje odbija da izađe iz stana.
Napomena: Samoinicijativno izbacivanje stanara (zaključavanje, izbacivanje stvari i slično) je zabranjeno zakonom. Takva radnja može dovesti do krivične odgovornosti stanodavca.
Dolazimo i do pitanja da li stanodavac ima ista prava i obaveze, u slučaju da nema ugovora o zakupu. Odgovor je – da i ne. Prava i obaveze, tehnički, i dalje postoje, jer se odnosi između stanodavca i stanara uređuju Zakonom o obligacionim odnosima, čak i kad nema pisanog ugovora. Međutim, bez ugovora je teško dokazati uslove zakupa.
Naime, stanodavac nema jak pravni osnov da dokaže da mu zakupac duguje kiriju, određeni iznos kirije ili da je oštetio stan, a isto važi i za stanara. Ako stanodavac pokuša da ga istera iz stana, bez ugovora nema formalne zaštite prava i sudovi tada uzimaju u obzir SMS prepiske, imejlove i poruke preko aplikacija (Viber, WhatsApp), zatim svedočenja stanara i komšija, te dokaze o uplatama (npr. kirija plaćena na račun). Ipak, sve to skupa dosta komplikuje stvari.
Zaključak je da stanodavac bez ugovora ima obaveze, ali slaba prava. Ugovor je jedini siguran alat da zaštiti sebe, svoju imovinu i naplatu.
Klauzula o pravu stanodavca na obilazak stana
Stanodavac ima pravo da, uz prethodnu najavu zakupcu od najmanje 48 sati, obiđe stan koji je predmet ugovora, radi provere stanja nepokretnosti, instalacija, uređaja i opšteg održavanja. Obilasci se mogu vršiti najviše jednom u tri meseca, u terminu koji zakupac i stanodavac usaglase. U slučaju hitnih intervencija, kao što je već pomenuto, stanodavac ima pravo da uđe u stan i bez prisustva zakupca, ali ga prethodno mora obavestiti o tome. Uopšteno, stanodavac se – naročito potpisivanjem ugovora – obavezuje da poštuje pravo zakupca na mirno i neometano korišćenje stana, te da ne zloupotrebljava pravo na pristup stanu.
