Sadržina Ugovora o zakupu stana
Saveti za iznajmljivanje kuća i stanova (I deo)
11.7.2013.
Pošto stanodavci još uvek nemaju svoje udruženje, zamolili smo zastupnika Udruženja podstanara “Velegrad”, advokata Mirka Mirkovića, da vam izda stručne i pravne odgovore. On je to rado učinio, uz napomenu da je to je u interesu obe strane, odnosno i stanodavaca i njihovih podstanara.
Dobar ugovor štiti obe strane
„Dakle, da krenemo od sadržine ugovora o zakupu stana. Isti mora biti sačinjen u pismenoj formi, a ako želite da mu obezbedite dokaznu snagu, bez overe, pribavite potpise dva punoletna svedoka, sa njihovim adresama i matičnim brojevima.
Tamo morate uneti sledeće klauzule i ispoštovati ove važne zakonske obaveze:
• Poreska klauzula: ukoliko dođe do naplate poreza na prihod od zakupnine (što se mora očekivati u narednom periodu), stanodavac neće prevaljivati tu obavezu na podstanara, niti će mu uvaćavati zakupninu, za iznos poreza.
• Poštovanje privatnosti podstanara: mora se obavezati da mu neće ulaziti u stan kad hoće, nego samo prilikom naplate zakupnine, jednom mesečno, u određeno vreme. A najbolje je da stanodavac naplaćuje zakupninu preko računa i da prati plaćanje režije stana preko Interneta, pa da se sa podstanarom ne sreće često. Naravno, ovo ne isključuje pravo stanodavca da povremeno obiđe svoj stan i da kontroliše način upotrebe uređaja, opreme, stolarije i nameštaja u stanu, uz prethodnu najavu. Ali, i to pravo treba da navedete u ugovoru. Ovim ćete ostati nenametljivi, a i sprečiti eventualno oštećenje u stanu i blagovremeno reagovati, ako dođe do toga.
• Obaveza pridržavanja odedbi Zakona o stanovanju, ako mu je podstanar pružio obezbeđenje njegovih potraživanja. Konkretno, ako dođe do spora sa postanarom, poštovaće zakonski otkazni rok, od 90 dana i neće se iseljavati odmah ili na silu (zamenjivati mu bravu na ulaznim vatima, lišiti ga električne energije, itd). Neki stanodavci će reći da se time unapred omogućava podstanaru da ih prevari i da stanuje besplatno u njihovom stanu. Da se to ne bi desilo, birajte podstanara pažljivo: po preporuci, ili preko agencije, tražite mu dokaz o sigurnim prihodima ili garanciju trećeg lica. Ako ničega od toga nema, naplatite mu depozit u visini šest zakupnina (što je ranije bilo šest kirija unapred) . Zašto? Da biste izbegli svaki rizik. Naime, po ZOS - u, možete otkazati podstanaru zakup, samo ako ne plaća zakupninu ili račune četiri meseca u toku godine ili tri meseca uzastopce. A zakonski otkazni rok mora da traje tri meseca, odn. u zimskom periodu - četiri meseca. Dakle, da ne biste očajavali tokom tih sedam meseci i da ne biste morali da pribegnete navedenom bezakonju, jednostavno ćete moći da zadržite novac iz depozita. A po isteku tog vremena, imaćete pravo na dozvoljenu samopomoć, odnosno na te nepopularne radnje, gore navedene (ako već ne želite da se sudite). Naravno, da nemaju svi podstanari 1.000 evra, za ovoliki depozit, ali se treba držati onog starog tržišnog pravila, da svaka roba nađe svoga kupca. Budite, dakle, uporni i strpljivi, obazrivi i ozbiljni, pa ćete izbeći svaki rizik.
Osim toga, ovde postoji i druga varijanta, a to je da učinite podstanaru ustupak, pa da ga primate sa, recimo jednim depozitom, a da i on vama učini ustupak, pa da ugovorom skratite zakonski otkazni rok, na 30 dana, recimo. I, naravno, da ugovorite pravo na dozvoljenu samopomoć, ako on ne ispoštuje otkazni rok. Ovo je moguće, zato što se odredbe ZOS - a primenjuju samo onda, kada nemate drugačiji dogovor (naravno u pismenom obliku). U građanskom pravu se, naime, primenjuje staro pravno pravilo: Pacta sunt servanda - ugovor je zakon za stranke.”
Nastaviće se…
Izvor: Halo oglasi
