Kako u 2025. „diše“ tržište nepokretnosti u Srbiji?
Nekretnine su u Srbiji oduvek bile više od pukog krova nad glavom – one označavaju status, sigurnost, nasledstvo, ali i investiciju u budućnost. Godinama unazad, tržište nepokretnosti pratili su snažni usponi, praćeni niskim kamatama (dominantno u periodu između 2015. i 2019, a delimično i u 2020. i 2021. godini) i „bežanjem“ u sigurna utočišta poput stana ili kuće. Taj period obeležila je izuzetna likvidnost i jeftin novac, što je dodatno podgrejalo tržište nekretnina.
Kupovalo se brzo, nekad i bez detaljne provere, jer je u Srbiji investiciona klima prilično usmerena na nekretnine. Kupci su znali da će im stan, makar i mali i ne baš idealno pozicioniran, već sutradan vredeti više. Međutim, od kraja 2022. i naročito tokom 2023, 2024. i ulaskom u 2025. godinu, tržište je počelo da se menja. Došlo je do postepenog, ali konstantnog rasta kamatnih stopa i počela je da se oseća nova doza racionalnosti u odlučivanju.
Povećanje kamatnih stopa, veća opreznost banaka kod odobravanja kredita, inflacija koja se još nije potpuno smirila, kao i rast cena gradnje – sve to je učinilo da kupovina u 2025. bude više promišljena, a manje impulsivna.
Upravo zato, podaci RGZ-a iz prvog kvartala 2025. godine pružaju vrlo važan uvid u nove obrasce ponašanja kupaca, prodavaca i investitora. Koji gradovi beleže rast, gde su cene eksplodirale, koliko se nekretnina kupuje putem kredita, i koji su najskuplji kvadrati u zemlji? Odgovori na ta pitanja ne nude samo tržišnu analizu, već šalju i jasnu poruku da se odluke više ne donose tako brzo i olako, dok tržište ulazi u zreliju, selektivniju fazu.
Tržište raste, ali opreznije
U prvom kvartalu tekuće godine na tržištu nepokretnosti u Srbiji prometovano je ukupno 1,7 milijardi evra, što je povećanje od 9,3 odsto u odnosu na isti period prošle godine. Ipak, broj zaključenih kupoprodajnih ugovora blago je opao – za 2,4 odsto, što govori o opreznijem, ali vrednijem investiranju. Ukupan broj transakcija iznosio je 28.705, a u prvom kvartalu 2024. bilo je evidentirano 29.108 kupoprodajnih ugovora.
Najveći deo kolača i dalje pripada stanovima, sa čak 59 odsto ukupne vrednosti na tržištu nepokretnosti. Ako govorimo u brojkama, to je preko milijardu evra. Kuće su u istom periodu činile osam odsto prometa (oko 143 miliona evra), građevinsko zemljište je učestvovalo sa sedam odsto, poslovni prostori sa četiri procenta, a poljoprivredno zemljište sa tri odsto.
Beograd drži primat, ali beleži i blagi pad
Beograd ubedljivo ostaje najskuplje tržište, budući da je prema podacima RGZ-a za kupovinu stanova u glavnom gradu u prva tri meseca 2025. izdvojeno 536,9 miliona evra. Međutim, zanimljivo je da je broj zaključenih ugovora opao za 1,6 odsto, dok je u drugim većim gradovima zabeležen rast: u Nišu za impresivnih 24,2 odsto, u Kragujevcu za 2,9 odsto, a u Novom Sadu za 1,3 odsto. To ukazuje na rastući potencijal ostalih gradova.
Prosečna cena kvadrata u starogradnji u Beogradu trenutno iznosi 2.513 evra, dok se stanovi u novogradnji prodaju po prosečnoj ceni od 2.472 evra po kvadratu, podaci su RGZ-a za prvi kvartal 2025. godine. Novi Sad beleži prosečnu cenu od oko 2.070 evra po metru kvadratnom, dok su stambene jedinice u Nišu i dalje među najpristupačnijima – prosečna cena kvadrata u novogradnji iznosi 1.683 evra. U Kragujevcu je kvadrat novog stana dostigao cenu od 1.400 evra.
Najskuplji stan prodat je u Beogradu, na Savskom vencu, veličine 168 kvadrata i sa paprenom cenom od 1,4 miliona evra. Ako govorimo o rekorderu po ceni kvadrata, dominantan ostaje Beograd na vodi, gde je kvadrat dosegnuo 9.862 evra. Međutim, tržište je „živo“ i ponude svakodnevno nadilaze jednu drugu. Shodno tome, u istom kvartu ćete pronaći penthaus sa cenom kvadrata od čak 10.000 evra.
Najskuplja kuća u prva tri meseca 2025. godine prodata je na Vračaru za 2,2 miliona evra, dok je jedno garažno mesto plaćeno čak 66.000 evra. A da ovom nizu visokih cena i luksuznih ponuda nema kraja, govore i aktuelni oglasi: u Halo oglasima se na istoj opštini oglašava kuća vredna 3,6 miliona evra, mada pobeđuje ova veličanstvena rezidencija od čak pet miliona evra.
Garaže, svakako, u poslednje vreme zauzimaju posebno mesto na tržištu nepokretnosti u Srbiji, o čemu smo nedavno i pisali. Tokom 2024. godine garaže su činile 9,5 odsto svih transakcija na tržištu nepokretnosti, te ne čudi što cene prate taj uspon. Na Vračaru se trenutno prodaje garaža po ceni od 114.000 evra, a cena po kvadratu je prešla 2.500 evra. Ipak, luksuzna garaža u Krunskoj ulici, namenjena za vise vozila, definitivno odnosi pobedu u ovoj prestižnoj trci, sa cenom od 250.000 evra ili 3.571 evro po kvadratu.
Više kupujemo iz kredita
Udeo kupovina nepokretnosti uz pomoć kredita beleži rast (11 odsto svih transakcija finansirano je kreditnim sredstvima) u prvom kvartalu 2025. godine, i to za četiri odsto u odnosu na isti period 2024. godine. Očekivano, trend kupovine preko stambenog kredita je najizraženiji kod stanova – svaki četvrti stan (25 odsto) kupljen je na taj način. U većim gradovima, taj procenat je još viši: u Beogradu iznosi čak 31,9 odsto, u Nišu 30,8 odsto, u Novom Sadu 28,6, a u Kragujevcu 23,1 odsto.
Još jedan zanimljiv uvid dobijamo iz aktuelnog izveštaja RGZ-a, a to je podatak o takozvanom delimično regulisanom tržištu, koje obuhvata nekretnine koje nisu upisane u katastar ili su pravno nesigurne. Ovakve nekretnine činile su 13 odsto ukupnog broja transakcija i 22 odsto ukupne vrednosti prometa, ali je dobra vest da su oba pokazatelja u padu u odnosu na lanjski period.
Ipak, čak 51 procenat prometa na primarnom tržištu (novoizgrađene nekretnine) u Srbiji dolazi upravo iz ove kategorije, što ukazuje na to da se veliki broj novogradnji i dalje prodaje sa nepotpunom dokumentacijom. Takav podatak ujedno razotkriva i duboki paradoks tržišta – naime, iako se na novogradnju gleda kao na najbezbedniji i, verovatno, najpoželjniji oblik kupovine, istovremeno ogroman procenat tih stanova i dalje nema potpuno čistu papirologiju. Podsećamo da uređeno tržište podrazumeva da su novogradnje upisane u katastar, sa upotrebnom dozvolom i jasno definisanim vlasničkim statusom, tako da budite mudri pri donošenju tako važnih životnih odluka.
U trenutku kada tržište postaje zrelije, a kupci obazriviji – što smo mogli zaključiti na osnovu prethodnih podataka – informacije koje se odnose na regulativu otkrivaju da pravna sigurnost još uvek nije prioritet svima, iako bi trebalo da bude. Koliko će to imati direktan uticaj na vrednost nekretnine u budućnosti – ostaje da se vidi. Za sada, tržište nastavlja da „cveta“, a cene prate veliku potražnju, iako je stan koji nije uknjižen teže prodati, založiti, naslediti ili uključiti u legalne tokove.
