Legalizacija za 100 evra: revolucija na tržištu ili administrativni izazov?
U Srbiji se poslednjih dana u medijima intenzivno pominje nova inicijativa koja bi mogla da promeni pravni status miliona građana – legalizacija nelegalnih objekata po simboličnoj ceni od 100 evra. Predsednik Aleksandar Vučić je najavio zakon pod nazivom „Konačno svoj na svome“, koji ima za cilj da stavi tačku na problem bespravne gradnje, koji decenijama opterećuje pravni i tržišni sistem u zemlji. Prema najavama, zakon bi trebalo da omogući legalizaciju oko 70 odsto bespravnih objekata po ceni od 100 evra, dok bi luksuzni stanovi u prestižnim delovima Beograda mogli da koštaju i do 1.000 evra.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, u Srbiji je evidentirano oko 1.670.000 nelegalnih objekata, dok nezvanične procene govore da taj broj može biti i do 2,3 miliona. U Beogradu, posebno u naseljima kao što su Kaluđerica, Borča, Ovča i Altina, divlja gradnja je posebno izražena. Na primer, u Kaluđerici je evidentirano oko 266.000 nelegalnih objekata. Ako se vratimo deceniju unazad, u Srbiji je bilo oko 1.400.000 nelegalnih objekata, što znači da se broj nije značajno smanjio.
Kako funkcioniše nova legalizacija
Suštinski, svako ko poseduje nelegalni objekat u Srbiji može da se prijavi za legalizaciju jednostavnom prijavom – elektronski ili fizički. Predviđeno je da ceo proces traje najviše 60 dana, nakon čega bi objekat bio legalizovan i upisan u katastar. Ipak, zakon izričito isključuje objekte izgrađene na tuđem zemljištu ili u zaštićenim područjima. Na ovaj način država želi da reši višedecenijski problem bespravne gradnje, koji je, prema procenama, obuhvatao oko 4,8 miliona objekata u zemlji.
Za prosečne građane ovo znači da konačno mogu imati formalnu potvrdu o vlasništvu, što otvara vrata lakšem podizanju kredita, legalnoj prodaji ili iznajmljivanju, ali i uređenju i modernizaciji svojih nekretnina. Više nelegalno izgrađenih objekata znači i više mogućnosti za pravno regulisanje stanovanja, što može imati direktan efekat na kvalitet života i pravnu sigurnost. Podsetimo da smo se na sajtu Halo oglasi u više navrata bavili temom brže, uspešnije i jednostavnije prodaje nekretnine, a među preprekama za to se neretko nađe upravo nesređena dokumentacija.
Nedavno su predložene i izmeneZakona o izvršenju i obezbeđenju, koje u perspektivi donose značajnu zaštitu prava na stambeni prostor, sa ciljem da se obezbedi siguran dom – i porodici i pojedincima. Dakle, tržište nekretnina bi ubuduće moglo biti regulisanije i plodonosnije, ali to ne znači da će izazovi izostati.
Efekti na tržište nekretnina
Stručnjaci za tržište nekretnina smatraju da bi zakon mogao da ima višestruke posledice. Prvo, legalizacija će povećati broj registrovanih objekata, što olakšava transakcije i omogućava da vlasnici koriste nekretnine kao kolateral za kredite. Profesor Ekonomskog fakulteta Ljubodrag Savić rekao je za medije da će, ukoliko zakon bude sproveden kako je planirano, tržište verovatno reagovati na dva načina: kratkoročno bi moglo doći do blagog pada cena nekretnina zbog povećanja ponude, dok bi dugoročno pravna sigurnost i legalnost objekata mogla podstaći rast interesa kupaca i investitora.
Povećanje ponude nekretnina koje su sada legalizovane takođe znači da će tržište postati transparentnije, jer će više objekata biti evidentirano u katastarskim knjigama. To svakako može privući i strane investitore koji su do sada izbegavali kupovinu nelegalnih ili neuknjiženih objekata, čime bi se povećala likvidnost tržišta.
Drugim rečima, kada investitori steknu poverenje u pravnu sigurnost tržišta, otvara se prostor za veće investicije – od kupovine stanova i kuća do ulaganja u komercijalne i industrijske objekte. To znači ne samo veći kapital koji ulazi na tržište, već i dinamičnije tržište nekretnina, sa više ponuda, većom likvidnošću i mogućnošću bržih transakcija. Stručnjaci kažu da se upravo u ovakvim situacijama stvara “efekat pozitivne spirale” – veća transparentnost vodi ka većem interesovanju, što podstiče dalje investicije i stabilizuje cene.
Pravni i infrastrukturni izazovi
Ipak, iako zakon nudi jednostavan put ka legalizaciji, postoje brojni izazovi. Stručnjaci upozoravaju da bi masovna legalizacija mogla stvoriti probleme sa infrastrukturom, kao što su preopterećenje vodovodnih i elektro mreža, neadekvatni putevi i neplanirana urbanizacija. Pored toga, postoji rizik da neki vlasnici objekata koji su tehnički nebezbedni ili su izgrađeni bez građevinske dozvole pokušaju da ih legalizuju, što bi moglo dovesti do problema sa sigurnošću i standardima gradnje.
Takođe, politički analitičari ističu da zakon može biti korišćen i u političke svrhe, jer omogućava brzo i jednostavno rešavanje problema za veliki broj građana.
Shodno svemu tome, reakcije na zakon su pomešane. Dok su mnogi građani oduševljeni što konačno imaju šansu da legalizuju svoje nekretnine po simboličnoj ceni, drugi strahuju da će ubrzana legalizacija dovesti do haotične urbanizacije ili da država neće moći da nadzire proces.
Stručnjaci iz oblasti urbanizma i ekonomije naglašavaju da je neophodno pratiti implementaciju zakona i da bi bilo korisno uvesti dodatne kontrole, kako bi se sprečile zloupotrebe i obezbedila dugoročna održivost tržišta.
Ekonomske i društvene implikacije
Legalizacija po ceni od 100 evra može imati značajan ekonomski efekat. Veći broj legalizovanih objekata znači veće poreske prihode za lokalne samouprave, ali i mogućnost za povećanje kreditne aktivnosti. Građani koji sada mogu legalno da koriste svoje nekretnine za hipoteke ili prodaju dobijaju finansijsku fleksibilnost, što može stimulisati potrošnju i investicije.
Ovaj problem ne utiče samo na urbanistički razvoj, već ima i ekonomske posledice. Nelegalni objekti često ne plaćaju porez na imovinu, što dovodi do gubitka prihoda za lokalne samouprave. Takođe, nelegalni objekti često nisu u skladu sa bezbednosnim standardima, što može predstavljati rizik za stanare.
Društveno gledano, zakon doprinosi pravnoj sigurnosti i smanjuje sivo tržište u građevinarstvu, što dugoročno može povećati poverenje građana u institucije. Takođe, legalizacija može pozitivno uticati na standardizaciju tržišta, jer se sve transakcije sada odvijaju kroz formalne kanale.
I dok novi zakon o legalizaciji objekata po ceni od 100 evra predstavlja ambiciozan pokušaj da se reši jedan od najvećih problema u Srbiji – bespravna gradnja, istovremeno nosi izazove vezane za infrastrukturu i tehničku sigurnost. Ukoliko zakon bude sproveden odgovorno, uz adekvatnu kontrolu i monitoring, svakako može značajno unaprediti tržište nekretnina i životni standard građana, ali će presudan biti sam proces implementacije.
