Šta ako se trendovi preokrenu? Mogući scenariji za srpsko tržište nekretnina 2025-2026.
Tržište nekretnina u Srbiji je krajem 2025. na prekretnici - obeleženo je zdravim rastom, ali i novim rizicima koji mogu oblikovati dalji razvoj u 2026. godini. S jedne strane, zvanični podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da je tržište i dalje veoma aktivno i likvidno, dok sa druge strane, makroekonomski pritisci u vidu inflacije, povećanih troškova finansiranja i rastuće ponude nameću nova pravila igre. U ovom tekstu analiziramo aktuelno stanje, trendove i moguće buduće scenarije.
Stanje na tržištu bazirano na izveštajima RGZ-a
Tržište nepokretnosti u Srbiji je u prvom kvartalu 2025. dostiglo vrednost od 1,7 milijardi evra, što predstavlja rast od 9,3 odsto u odnosu na isti period prethodne godine. U drugom kvartalu, taj iznos raste na 2,1 milijardu evra, uz međugodišnji rast od 13,9 odsto i povećanje broja kupoprodajnih ugovora za 2,3 odsto. Zanimljivo je, ali i očekivano, to da stanovi čine oko 60 odsto ukupne vrednosti prometa u drugom tromesečju. Mereno novcem, njihov doprinos je čak 1,2 milijarde evra.
Značajan indikator je i Indeks cena stanova RGZ-a, koji u drugom tromesečju 2025. iznosi 182,02, što je rast od 1,36 odsto u odnosu na prvo tromesečje (179,57).
Na godišnjem nivou, cene stanova u Srbiji porasle su za 5,78 odsto. Po segmentima, starogradnja beleži međugodišnji rast cena od 5,89 odsto, dok je u novogradnji rast iznosio 5,57 odsto. Regionalno gledano, cene su najviše porasle u Beogradu (6,10 odsto), zatim u Vojvodini (5,96 odsto) i u Južnoj i Istočnoj Srbiji (5,67 odsto).
Dakle, ovo su jasni signali da se nekretnine kupuju češće u 2025, te da su kupci spremni da plate više, ali i da se zaduže više, budući da je, konkretno u prvom kvartalu tekuće godine, čak 25 odsto kupovina stanova realizovano putem kredita. To je značajan rast u poređenju sa istim periodom prethodne godine (18 odsto).
Makroekonomski kontekst: inflacija i finansiranje
Makroekonomski okvir je važan za razumevanje budućih rizika. U Srbiji je međugodišnja inflacija u oktobru 2025. iznosila 2,8 odsto, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS). Ovaj nivo inflacije je niži nego što se prethodno očekivalo, što može olakšati pritisak na troškove finansiranja i gradnje.
Međutim, i pri umerenoj inflaciji, građevinski troškovi (skuplji materijali i usluge) mogu ostati visoki, a kamatne stope kredita - posebno stambenih - i dalje predstavljaju ključni faktor rizika. Ako banke pooštre uslove odobravanja kredita, to može otežati kupovinu onima koji se oslanjaju na zaduživanje.
Trendovi potražnje: lokacije i tipovi stanova
Analiza izveštaja RGZ-a i tržišnih obrazaca koji su, sada već, ustaljeni nekoliko godina unazad, ukazuje na nekoliko jasnih trendova potražnje.
Prvo, učešće stanova u ukupnom prometu nedvosmisleno pokazuje da su stanovi i dalje dominantna klasa nekretnina - ne samo kao dobra investicija (uz mogući pasivni prihod od izdavanja), već i kao najmasovniji tip nekretnine za stanovanje.
Drugo, najtraženiji tip stana je onaj srednje kvadrature (dvosobni, trosobni), u kvalitetnoj novogradnji ili dobro održavanoj starogradnji.
Treće, najveća aktivnost i najviše cene su u Beogradu, posebno u prestižnim opštinama poput Savskog venca, Vračara, Starog grada. Doduše, ovom rastu cena i tražnje značajno doprinosi i Novi Beograd, te novi, aktuelni stambeni kompleksi u drugim opštinama. RGZ navodi da je u drugom kvartalu 2025. prodaja svih nekretnina bila posebno koncentrisana u Beogradu, pri čemu je najskuplji kvadrat prodat po ceni od 9.056 evra u Beogradu na vodi.
Istovremeno, RGZ izveštaji ukazuju na ubrzan rast prometa u drugim regionima. Na primer, u Južnoj i Istočnoj Srbiji zabeležen je rast broja prodaja stanova od čak 30,2 odsto u drugom tromesečju 2025, kao i snažan porast vrednosti prometa od 65,6 odsto. Ovo ukazuje na rastuće interesovanje i na sekundarnim tržištima, gde stanovi postaju privlačniji zbog nižih cena po kvadratu i modernih lokalnih projekata.
Prognoze za kraj 2025. i 2026.
Na osnovu analize zvaničnih državnih podataka, makroekonomskog konteksta i tržišnih trendova, moguće je formulisati nekoliko scenarija:
- Umeren rast cena: Za kraj 2025. godine, rast cena stanova bi mogao da se stabilizuje u rasponu od oko 4-6 odsto, što je niže od tempa kakav smo imali prethodnih godina, ali i dalje značajno opterećeno Za 2026, verovatni rast može biti u rasponu od 3-5 odsto, pod uslovom da makroekonomski parametri ostanu u relativno stabilnim okvirima.
- Presudna uloga lokacije: Stanovi u prestižnim gradskim četvrtima i novim projektima visokog kvaliteta biće „motor“ rasta. S druge strane, nekretnine na periferiji ili u starijim stambenim zgradama mogle bi da stagniraju ili rastu sporije. Ovde treba pomenuti da, iako jača potražnja za starim stanovima, vrlo je važno gde se oni nalaze i u kakvim zgradama (kvalitet, izolacija, renome).
- Važnost finansiranja i likvidnosti: Ako banke dodatno pooštre uslove zaduživanja, a kamatne stope ostanu jedan od tereta, kupci sa većim učešćem ličnog kapitala imaće komparativnu prednost pri kupovini. Investitori koji planiraju kupovinu radi rentiranja - moći će da profitiraju samo ako pažljivo planiraju likvidnost i troškove finansiranja.
- Rast potražnje i na sekundarnim tržištima: Gradovi koji ranije nisu bili u fokusu mogli bi da dobiju na značaju, jer kupci traže bolji odnos cene i kvaliteta, više prostora i mirniji život, pogotovo uz mogućnost rada od kuće. To može podstaći nove projekte van najvećih gradova Srbije i dati vetar u leđa tržištu nekretnina u manjim mestima.
- Makroekonomski rizici: Iako je inflacija niža, rizik od ponovnog ubrzanja, rasta troškova materijala ili rada, kao i potencijalnih geopolitičkih šokova - i dalje je prisutan. To može povisiti troškove gradnje i usporiti nove projekte.
Analiza šokova i alternativni scenariji
Prvi scenario - skok troškova gradnje
Ako troškovi materijala i rada porastu u relativno kratkom roku (npr. zbog poremećaja u lancima snabdevanja ili naglog rasta cena energenata), neposredni efekti bi bili sledeći:
- Kratkoročno, planirani projekti bi postali skuplji i deo novogradnje bi bio odložen, a građevinci bi pokušali da prebace deo troška na krajnjeg kupca, što bi podiglo traženu prodajnu cenu novih stanova. Međutim, zbog ograničene platežne moći kupaca i strožih kreditnih uslova, samo deo povećanja troškova može se preneti na kupca. U praksi, to znači da bi cena novog kvadrata u proseku mogla porasti za 8-18 odsto u segmentu gde je pritisak najveći, dok bi tržište starogradnje ostalo relativno stabilnije jer je reč o već izgrađenim objektima.
- Srednjeročno, viši ulazni troškovi mogu podstaći rast cena kvadrata, ali i usporiti obim novih projekata, što, potom, može smanjiti ponudu i održati pritisak na cene. Građevinci sa većom likvidnošću mogli bi racionalizovati troškove kroz upotrebu jeftinijih materijala ili pauziranje projekata, dok bi se manje solventni investitori mogli povući sa tržišta. Za kupce, to znači da bi novi stanovi mogli još poskupeti, a tražnja za kvalitetnom starogradnjom ili stanovima za koje nisu potrebna dodatna ulaganja - bila bi veća.
Drugi scenario - zaoštravanje kreditnih uslova
Ako banke pod pritiskom regulatora ili tržišta podignu kamatne stope i istovremeno podignu minimalne iznose za učešće, efekti bi bili direktniji na potražnju.
- Kratkoročno, kupovna moć kreditno zavisnih kupaca bi se smanjila, a ukupan broj transakcija bi opao. Cene bi mogle da usporе na mnogim lokacijama, dok bi prestižne lokacije sa dosta gotovinskih kupaca ostale otpornije.
- Srednjeročno, ukoliko se monetarna politika stabilizuje, tržište može povratiti deo izgubljene aktivnosti, ali promenjeni profil tražnje može dovesti do veće polarizacije cena između centara i periferija u gradovima.
Treći scenario - kombinovani spoljnopolitički/energetski šok
U slučaju šireg spoljnopolitičkog ili energetskog šoka, koji bi mogao da smanji globalnu likvidnost i podigne cene energije, tržište nekretnina bi takođe trpelo.
- Kratkoročno, došlo bi do istovremenog rasta troškova gradnje i zaoštravanja kredita, što bi rezultiralo povećanom nesigurnošću, otkazivanjem dela projekata, rastom broja odloženih kupovina i, potencijalno, padom vrednosti nekretnina u segmentima sa lošijom likvidnošću.
- Srednjeročno, tržište bi moglo da se konsolid Manji izvođači izlaze sa tržišta, a veliki igrači preuzimaju projekte, pri čemu se investicije okreću ka nekretninama koje „bolje čuvaju vrednost”.
U slučaju bilo kog od ovih šokova, kupci sa likvidnim sredstvima i spremnošću na rizik mogu iskoristiti svoju priliku u periodu korekcije cena. Kupovina kvalitetnih stanova u dobrom stanju i na lokacijama sa stabilnom tražnjom definitivno ostaje najsigurnija strategija. Investitori koji se oslanjaju na kratkoročne profite (tzv. flip), suočavaju se sa većim rizicima ako finansiranje postane otežano.
Dakle, šokovi mogu izazvati brze i značajne pomake na tržištu nekretnina u Srbiji, ali različiti segmenti tržišta će reagovati različito. Najotpornije će ostati kvalitetne nekretnine na najboljim lokacijama i kupci/investitori sa solidnom likvidnošću.
Za sam kraj 2025. i početak 2026. godine, najverovatniji scenario je umeren, ali održiv rast. Investitori i kupci će više nego ranije pažljivo birati lokacije i tipove stanova, sa većim fokusom na kvalitet gradnje, pravne faktore (poput uknjižbe/legalizacije) i energetsku efikasnost, uz garažno/parking mesto kao benefit. Srednje kvadrature u prestižnim krajevima Beograda verovatno će nadmašiti rast tržišta, dok periferne nekretnine mogu stagnirati. Finansiranje preko kredita ostaje ključno, a bez obzira na inflaciju, moguće povećanje troškova gradnje ili pogoršanje kreditnih uslova - trenutni ekonomski pokazatelji ukazuju na relativnu stabilnost.
